Забыли пароль?

Зарегистрироваться на сайте

Отменить

Свежая заморозка

Шехова Анна, Журнал D` (Д-штрих) №04 (64), 23 февраля 2009 года

Последние полгода строительная отрасль переживает не лучшие времена. Многие компании заявили о приостановке строительства на своих объектах, другие никаких заявлений не делали, но на их площадках также с недавних пор покой и тишина. И как долго она продлится — неизвестно. Что делать в этой ситуации тем, кто отдал свои деньги за замороженные метры, выяснял D

Пустые площадки и палатки дольщиков мы уже видели три года назад

«Заключила договор на долевое участие в инвестировании на Народном Ополчении, 33 с компанией ЗАО Энергостройкомплект-М. В настоящее время строительство не ведется. С одной стороны, боязно обращаться к адвокатам, с другой — строительство стоит, и чего мне ждать, не знаю. Кто мне гарантирует возврат денег? А вдруг строительство начнется после того, как я обращусь через адвокатов в суд?» — спрашивает Наталья Александровна на сайте Первого столичного юридического центра. Таких заявлений от инвесторов упомянутой компании поступает все больше. Впрочем, «Энергостройкомплект-М» не единственный застройщик, чьи дольщики рискуют остаться без оплаченных квартир. Покупатели новостроек все чаще сталкиваются с тем, что движение на стройках останавливается, а представители девелопера, ссылаясь на различные причины, в очередной раз переносят сроки сдачи дома.

Сколько точно сегодня объектов заморожено в Москве и Московской области, сказать сложно. «В открытых источниках данные о приостановке планируемых проектов практически отсутствуют: сами застройщики не афишируют и не подтверждают подобную информацию, но, по оценкам аналитической службы МИАН, доля замороженных объектов составляет 30–40%», — говорит директор по маркетингу МИАНа Алексей Кудрявцев. По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль», в Москве заморожено порядка 20–25% проектов, а в Московской области еще больше — 50%.

Большая часть этих объектов была остановлена еще до начала кризиса, но, по словам старшего юриста Первого столичного юридического центра Олега Сухова, число обращений от соинвесторов, оказавшихся перед угрозой недостроя, в последние месяцы значительно увеличилось. Правда, он связывает это не столько с тем, что увеличилось количество замороженных объектов, сколько с тем, что кризис заставил людей более трезво смотреть на вещи: «До этой осени многие покупатели еще надеялись, что вот-вот строительство начнется. Однако кризис развеял эти надежды. Люди поняли, что перспектив нет и надо что-то предпринимать, чтобы вернуть свои деньги».

Проблемные имена

В начале февраля D и интернет-портал tsj.ru («Тысяча советов о жилье») запустили новый проект «Замороженные стройки». Его цель — выявление полного списка строительных объектов, приостановленных застройщиками. К середине февраля в список наших замороженных строек вошли 30 объектов по всей стране (см. таблицу 2). При этом нельзя сказать, что проблема «заморозки» стала актуальной только с нынешней осени: из общего количества домов только на 15 объектах строительство остановилось в октябре—декабре 2008 года.

Последний раз наблюдали хоть какую-то активность как раз минувшей осенью инвесторы уже упоминавшегося выше «Энергостройкомплекта-М». Еще один проблемный дом этой компании расположен в Москве в Южном Тушине (микрорайон 11). Семь корпусов должны были по очереди сдаваться с 2005−го по третий квартал 2009 года. Однако сегодня построен, но до сих пор не сдан Госкомиссии (ГК) только второй корпус. «В течение четырех лет компания неоднократно меняла сроки строительства, объясняя это сложностями с оформлением разрешительных документов, согласованиями, проблемами с расселением, с неожиданно обнаруживаемыми при рытье котлованов кабелями и т. д. и т. п. Учитывая, что такая же история происходит и на других его объектах, соинвесторы сделали вывод об очередной строительной пирамиде, возводимой под прикрытием чиновников из СЗАО и столичного правительства. С февраля телефоны Энергостройкомплекта-М выключены, сайт не работает. Соинвесторы в шоке!» — пишет Елена Кузнецова на tsj.ru.

Проблемы коснулись не только инвесторов небольших фирм. Последние месяцы все более активно бьют тревогу и дольщики таких крупных компаний, как СУ-155, «Главстрой», «С.Холдинг», «Гиза XXI век» и др.

Сайт Всероссийского движения помощи обманутым дольщикам (Help.su) опубликовал уже несколько писем от дольщиков СУ-155 и «Гиза XXI век», обеспокоенных темпами строительства на их проектах. Например, в микрорайоне «Дальний Воронок» в подмосковном городе Щелково (застройщик — СУ-155) дома возведены, однако завершающие монтажные работы в настоящий момент не ведутся. Застройщик под разными предлогами откладывает сдачу объектов и заселение, хотя в договорах инвестирования ориентировочным сроком завершения строительства значится первый квартал 2007 года.

Задержки есть и по другим объектам СУ-155. В частности, речь идет о корпусах третьей очереди ЖК «Красногорье», расположенных в Павшинской пойме Красногорского района. «Гражданам, оплатившим в 2006−м квартиры в третьей очереди, обещали, что их дома будут построены и сданы ГК в 2007–2008 годах. На сегодняшний день ни один дом из этой очереди не достроен и не сдан ГК. Сроки перенесены на 2010−й. Наблюдаемые нами в настоящее время темпы строительства с высокой вероятностью свидетельствуют о том, что и новые сроки будут нарушены. Из-за этого мы вынуждены нести дополнительные расходы, арендуя жилье, выплачивая более высокие проценты по кредитам, взятым на строящиеся квартиры», — жалуются соинвесторы на форумах в интернете. На некоторых объектах компании часть домов построена, но при этом они не сдаются ГК и не заселяются (ЖК «Балашиха-парк» и «Новая трехгорка»). Как отмечают соинвесторы строительства в Балашихе, ввод в эксплуатацию корпусов 17а и 17б под разными предлогами переносится с 2005 года.

Аналогичная ситуация сложилась и у дольщиков компании «Гиза XXI век», купивших квартиры в Балашихе (микрорайон 16, имени Гагарина). Первоначальный срок сдачи дома был заявлен на декабрь прошлого года и уже перенесен на март нынешнего. По наблюдениям дольщиков, сегодня строительство жилья практически остановлено. О постоянном переносе сроков сдачи упоминает и инвестор ЖК «Романтик» (корпорация «Главстрой») Евгения Кириллова на сайте tsj.ru. По ее словам, первоначальная сдача домов была назначена на третий квартал 2005 года, с 2006−го три из четырех корпусов стоят построенные. В 2007 году достроили последний, четвертый. Сроки сдачи переносят неоднократно, а коммуникации не подведены до сих пор.

Несмотря на очевидные проблемы, сами застройщики отрицают наличие каких-либо критичных проблем. Никто официально не признается в остановке строительства. Речь идет «лишь» о переносе сроков сдачи. Так, в ответ на запрос D в СУ-155 сообщили, что «на перечисленных вами объектах группа компаний СУ-155 работы не прекращала».

Игроки с поля чудес

Единой проблемы обманутых дольщиков сегодня не существует. Есть, по крайней мере, три группы проблемных компаний с похожими симптомами «болезни», которые все же довольно сильно отличаются друг от друга.

Первая группа — это девелоперы, которые и до кризиса не отличались особой надежностью. Наиболее яркий пример — компания «Энергостройкомплект-М». По словам Олега Сухова, здесь проблемы лишь опосредованно связаны с кризисом. «Представители компании уверяли, что у них есть разрешение на строительство дома. Однако мы специально сделали запрос и выяснили, что это не соответствует действительности. Разрешения у них до сих пор нет», — рассказывает он. По его мнению, на площадках подобных компаний реального строительства никогда не велось. Но до кризиса создавалась хотя бы его видимость. «То есть ставился, например, вагончик для рабочих, огораживалась территория. Покупатели могли приехать и убедиться: шевеление есть. Однако у того же Энергостройкомплекта на ул. Народного Ополчения была огорожена территория куда меньшая, чем это необходимо для строительства жилого дома», — отмечает Олег Сухов.

Если строительство домов до кризиса так и не началось, то единственное, на что может рассчитывать дольщик, — возврат своих денег. «Когда строительство не велось и не ведется, желательно успеть как можно быстрее подать иск в суд и попытаться взыскать с компании вложенные деньги. В случае выигрыша дела удовлетворяют иски тех, кто первым их подал, — рассказывает старший юрист практики Недвижимость. Земля. Строительство компании Вегас-Лекс Андрей Моисеев. — Также покупатель квартиры, как и любое другое лицо, имеет право возбудить дело о банкротстве компании».

Впрочем, как предупреждают сами юристы, главная сложность не в том, чтобы выиграть у недобросовестной компании дело в суде, а в том, чтобы получить деньги по исполнительному листу. Олег Сухов признается, что бывают случаи, когда фирма существует только на бумаге, а заранее сказать, есть у нее какие-либо активы или нет, сложно. К примеру, на сайте одной юридической компании клиент жалуется, что заплатил адвокатам деньги, те дело выиграли, но от решения суда никакой пользы: фирма-то оказалась пустышкой. Поэтому, заключая договор с юристами, стоит обязательно оговорить условия получения гонорара: желательно, чтобы адвокат согласился на получение гонорара не по факту положительного решения суда по делу, а по его исполнению.

Срок не определен

Вторая категория проблемных дольщиков — это клиенты крупных компаний, временно приостановивших строительство на некоторых объектах. Причина — нехватка финансов. «Не всегда проблемы связаны с самой компанией, — рассказывает депутат Госдумы и руководитель комитета пострадавших дольщиков Антон Беляков. — Иногда бизнес-план был составлен с учетом уже одобренной кредитной линии, а банк неожиданно закрывает ее». По мнению юристов, клиенты этих компаний, даже если их дома еще не построены, имеют больше всего шансов на удачное разрешение своей ситуации. Большинство таких застройщиков попадают в список стратегически важных организаций: то есть тех, кто может рассчитывать на государственную поддержку. «Их не бросят», — резюмирует Андрей Моисеев.

Однако ждать благополучного разрешения своей ситуации инвесторам, возможно, придется неопределенно долгий срок. И не у всех хватает на это терпения. Так, многие инвесторы «Красногорья», судя по всему, уже устали от переноса сроков. В январе этого года они начали движение в защиту своих прав: провели первое общее собрание и собрали подписи под обращениями к премьер-министру РФ, а также президенту корпорации СУ-155. В письмах они обрисовывают свою ситуацию и просят заключить с ними договоры долевого участия в соответствии с ФЗ №214, а также указать точные даты завершения строительства. На начало апреля планируется большой митинг с привлечением прессы.

Эксперты уверяют, что универсального алгоритма для таких ситуаций нет. В каждом случае работает своя схема действий. «В прошлый раз дольщикам помогли демонстрации, в этот раз, возможно, помогут адвокаты», — считает Андрей Моисеев. Олег Сухов полагает, что самое эффективное — это комплексные действия. Он приводит в пример соинвесторов компании «Новый мир», которая несколько лет назад также не выполнила свои обязательства. «Тогда дольщики заняли очень активную позицию. Члены инициативной группы два года занимались только этим вопросом: проводили еженедельные собрания, постоянно писали письма в различные инстанции, организовывали митинги, пикеты, без конца обивали пороги властей», — рассказывает он. В итоге все дома были построены: один — за счет бюджетных средств города, остальные — за счет новых застройщиков.

Бывший пресс-секретарь оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева считает, что и сегодня соинвесторам стоит активнее заявлять о своих проблемах: «Во-первых, необходимо собрать как можно больше контактов дольщиков по вашему дому. Следующий шаг — организация инициативой группы, в которую могут войти юристы, люди, которые будут общаться с прессой и органами власти, координаторы акций и собраний. Для СМИ нужно всегда иметь под рукой историю проблемы дома: документы, краткий и подробный пресс-релиз, фотографии. Должна быть налажена рассылка пресс-релизов накануне акций — митингов или пикетов. Митинги, демонстрации стоит проводить творчески, а не просто выйти на площадь и кричать: Руководство компании — воры! Они не отдают наши квартиры. Результат такой акции, скорее всего, будет нулевым. Требования должны быть четкими и понятными: достроить объект в обещанные сроки, заменить инвестора, заставить власти города или области отказаться от доли города и тем самым дать возможность достроить объект и т. п. Стоит внести и толику творчества в оформление протестных акций: креативно подойти к подготовке плакатов или придумать стихи или частушки на злобу дня. В общем, тут вопрос лишь в фантазии самих дольщиков».

Но ограничиваться одними митингами не стоит, не менее эффективны и обращения в различные органы власти. К примеру, сейчас при Госдуме функционирует рабочая группа по решению проблем вкладчиков и дольщиков. «В группе подробно и тщательно анализируют информацию, поступающую от дольщиков. При этом желательно, чтобы последние приходили не только с призывами о помощи, но и с четко описанной историей проблемы дома и предложениями по выходу из ситуации. В одном из регионов дольщики создали ТСЖ и заявили о готовности своими силами завершить внутреннюю отделку дома и благоустройство территории. Депутатам Госдумы осталось лишь согласовать с администрацией города схему завершения строительства», — рассказывает Анастасия Антонычева.

Без права собственности

Наконец, третья категория проблемных дольщиков — владельцы квартир в тех домах, которые уже прошли ГК, но еще не оформлены в собственность застройщика. Соответственно, покупатели также не могут оформить право собственности на уже оплаченное и даже готовое жилье. «Такая ситуация может тянуться очень долго. Дело в том, что оформление дома в собственность предполагает для девелопера довольно большие затраты — временные и денежные. Сейчас эта проблема стала еще более актуальна. У застройщиков нет никакого стимула заниматься этими вопросами. Деньги он уже получил, дом построил. Поэтому момент оттягивается и оттягивается», — утверждает Олег Сухов. Самое разумное в этой ситуации — обращаться к юристам и оформлять свое право собственности в индивидуальном порядке. Для этого нужно будет представить подтверждения того, что квартира оплачена, дом построен, обмеры БТИ сделаны и т. п. Процедура занимает порядка двух месяцев, но после этого дольщик гарантированно получает свидетельство о собственности. По словам Олега Сухова, сейчас идет очень много таких обращений от инвесторов крупных компаний — «Дон-строй», ПИК, «Главмосстрой».

Большинство историй, о которых мы рассказали, снова приводят нас к старой замшелой истине: «спасение утопающих — дело рук самих утопающих». И самое досадное в грядущей масштабной «заморозке» то, что корень большинства проблем — беспечность самих покупателей жилья. Несмотря на то что два-три года назад серия скандалов с обманутыми дольщиками прокатилась по стране с шумом не меньшим, что оставили после себя МММ и иже с ними, люди продолжают отдавать огромные деньги либо нечистоплотным на руку компаниям, либо девелоперам с репутацией, но по «серым» схемам и договорам, что также не способствует быстрому получению жилья.

Типология проблемных строек, или что делать обманутому дольщику

Застройщик дома хронически испытывал трудности и до кризисаЗастройщик продолжает осуществлять свою деятельность, но существенно задерживает сроки сдачи домаЗастройщик сдал дом госкомиссии, но дольщики не могут получить право собственности
Возможные причины проблемы
  • непрофессионализм застройщика
  • мошенничество
  • нехватка собственных средств
  • остановка ранее согласованного финансирования банком
  • непрофессионализм застройщика
  • неурегулированность отношений застройщика и властей
  • незаинтересованность застройщика в затратах времени и средств, необходимых для оформления прав собственности дольщиков
На что рассчитывать дольщику в лучшем случае
возврат вложенных средствдостройка дома силами самого застройщика или городаполучение свидетельства о собственности
Что предпринять дольщику
исковое заявление в суд с требованием вернуть вложенные средстваактивное привлечение внимания к проблеме властей и прессыоформление права собственности в индивидуальном порядке — через суд и с помощью адвокатов

Замороженные

ЗастройщикАдрес стройкиГод начала строительстваКомментарии пользователей сайта tsj.ru
ООО ИК «Жилая сфера»МО, г. Дедовск, ул. Энергетиков2003Как выяснилось, на наш дом не хватает мощностей по электричеству, отоплению, водоснабжению. Фирма де-факто банкрот уже два года
«Энергостройкомплект-М»г. Москва, Южное Тушино, 112005Неоднократно менялись сроки строительства. Объяснялось это сложностями с оформлением разрешительных документов, согласованиями, проблемами с расселением
«Энергостройкомплект-М»г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 33, корп. 42005Дата окончания строительства менялась неоднократно начиная с 2007 года
«Регион строй инвест»МО, г. Апрелевка, ул. Горького2007Объект застройки: монолитно-кирпичный дом, корпуса 2, 3. Сдача этих двух объектов намечалась на первый квартал 2009 года. Пока перенесли на второй квартал
«Главстрой»Красногорский р-н, п. Путилково, ЖК «Романтика»2005С 2006 года три из четырех корпусов построены, в 2007−м достроили четвертый. Сроки сдачи переносят неоднократно. Коммуникации не подведены до сих пор. Очередной срок — март 2009−го
ЗАО ИК «Дружба»МО, г. Мытищи, мкр-н 17, ул. Мира, д. 362004Первоначальный срок сдачи объекта — 2006 год. Затем он неоднократно переносился. В настоящий момент дом не введен в эксплуатацию. Застройщик не может получить необходимые справки на соответствие техническим условиям по водоснабжению и электроснабжению (нет постоянной мощности)
«С.Холдинг»г. Москва, ул. Велозаводская, 22003Последний раз на стройке наблюдалась активность в 2007 году. Дата сдачи меняется постоянно. В 2007 году на письмо инвесторов в префектуру был ответ, что дом сдан без крыши и окон
«Ви Эм Пи недвижимость» («Новая площадь»)МО, Северное Кучино, Леоновское ш.2004Строительство тянется уже пятый год, и конца-края не видно То мешали юридические неурядицы по участку, то дрязги с местной администрацией
ООО «Стройтехинвест»МО, г. Одинцово, ул. Вокзальная, мкр-н 7 (зона А)2006До ноября 2008 года велась активная стройка. Теперь не подъезжает даже автобус с рабочими Представитель застройщика говорит, что идет тендер среди строительных компаний
ЗАО ПДСКМО, г. Подольск, ул. Барамзиной, д. 1, 22004Первоначально заявленная дата окончания строительства — июль 2006 года — переносилась уже много раз. На данный момент точной даты окончания так и не заявлено. Причина в администрации города и в застройщике
«ПИК-регион»МО, г. Лобня, пр. Шадунца, д. 92003Дом 9 от «Стройметресурса» перешел на баланс к «ПИК-региону». Стройка прекращена, так как ПИК не платил по счетам (по словам стройподрядчиков)
РПКМО, г. Подольск, р-н Шепчинки, ул. Ватутина2004Дата приемки госкомиссией менялась с первого квартала 2007−го на второй-третий квартал 2009 года
РООИВиВКг. Тверь, мкр-н Южный-Д, ул. Мирная, д. 12004Дольщики организовали ТСЖ, застройщик передал ТСЖ одну квартиру, и на деньги от ее продажи дом частично достроили При оформлении паспорта БТИ оказалось, что у застройщика вообще нет лицензии и разрешения на строительство домов
ООО «Столица дизайн сити»МО, г. Троицк, ул. Нагорная, мкр-н Е-212001На текущий момент дома находятся в 80% готовности (без отопления, канализации, стояков водоснабжения и внутренней отделки общих помещений)
ООО «Компания Омстрой-2001»г. Омск, ул. Пархоменко, д. 72007Работы по возведению объекта приостановлены весной 2008 года на уровне третьего этажа. Денежные средства дольщиков по данному объекту использованы не по назначению, что подтверждается предварительной проверкой прокуратуры г. Омска. Финансовое положение компании-застройщика критическое, на грани банкротства
ОАО «Механизация-2»МО, г. Химки, мкр-н Сходня, ул. Чапаева, д. 6начало 2000−хДата сдачи дома непрерывно переносится в связи с отсутствием нормальных коммуникаций
ООО СМА «Модерн-индустрия»МО, г. Железнодорожный, ул. Пионерская2006На сайте застройщика выложили документ о продлении сроков разрешения на строительство до 31 марта 2009 года Официальная причина — необходимость реконструкции котельной, к которой надо было подключать дом А в конце осени 2008 года гендиректор на собрании с дольщиками сказал, что на достройку дома нет финансов и виной всему мировой финансовый кризис
ЗАО «Каспийский строительный консорциум»г. Астрахань, бул. Победы, 22002Дата окончания менялась постоянно с 2005 года. В настоящее время застройщик объявлен банкротом, введено конкурсное управление, идет поиск нового застройщика
ООО «Компания Омстрой-2001»г. Омск, ул. Харьковская, д. 3/12006Деньги были собраны с дольщиков в полном объеме, практически 100% квартир продано. Из собранных денег освоено около половины, куда дели остальное, не сообщают
ГК «Домостроитель»МО, г. Котельники, мкр-н Парковый, корп. 5 2006Задержка строительной готовности дома составляет 11 месяцев
ФГОУ РИАМАМО, п. Челюскинский, ул. Большая Тарасовская, вл. 1082003Статус земли под домом не определен Проектная документация до сих пор не готова. Разрешение на строительство не выдавалось
НПО «Тема»г. Москва, ул. Генерала Глаголева, вл. 17–192003НПО «Тема» постоянно говорит о каких-то проблемах, связанных с третьими лицами Когда возобновится строительство — вразумительного ответа нет. В правительстве Москвы говорят: подавайте на НПО в суд
ООО «Ви Эм Пи инвест»МО, г. Балашиха, ЖК «Солнцеград»2004Главное опасение вызывает нежелание Регпалаты г. Балашиха регистрировать договоры по этому объекту не квартиры, а договоры, что оставляет для мошенников возможность двойных продаж. Из четырех домов регистрируют только третий дом, наверное, там себе забронировал местечко крупный чиновник из Регпалаты
ООО ИСК «Авангардъ»МО, п. Дубрава2001Причины (задержки. — Прим. D) — желание застройщика собрать с соинвесторов дополнительные деньги
СК ОТОМО, г. Подольск, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 5, 5а2005Дома построены, но не завершены внутренняя отделка, благоустройство территории и не подведены коммуникации
«Гражданстройпроект», «МОРЕ-плаза»г. Москва, ул. Истринская, д. 8 корп. 32002Срок строительства постоянно переносился. Раз в полгода они собирают людей и говорят, что в течение трех месяцев все сделаем, а на деле — тишина. В октябре прошлого года стройку покинул последний таджик, и тишина
ЗАО ИСК МИК и ЗАО «Риэлт инвест строй»МО, г. Железнодорожный, ул. Центральная, д. 72001Инвестор ЗАО ИСК МИК и застройщик ЗАО «Риэлт инвест строй» — аффилированные лица, давно уже распродали все площади в доме, поэтому пытаются просто скинуть дом на достройку администрации. У этих фирм уже был брошенный дом в г. Железнодорожный на ул. Юбилейная, д. 4а 
ООО «Тропос»МО, г. Пушкино, ул. Озерная, вл. 1, 2, 32004В последний раз на стройке наблюдалась активность весной 2008 года
ЗАО «Сумет»г. Новосибирск, ул. Пархоменко, д. 1022005Дата окончания строительства менялась каждые полгода, причины переноса не объявлялись. Реальные причины, скорее всего, — плохой менеджмент, неумение организовать работу на фирме
МУП КУ «Жилкомсервис»г. Стерлитамак, ул. Фурманова, д. 16–102008Снесли полностью дом №21 по просп. Ленина. Из дома №23 частично выехали жильцы, наш дом под вопросом. Дальнейших движений не видно
Источник: tsj.ru

Мои портфели
Индикаторы
Индексы
MICEXINDEXCF2 047,42–0,4606.03
RTSI1 110,46+0,2006.03
Акции
GAZP134,60–0,1506.03
GMKN9 324–0,1306.03
LKOH3 079–0,2106.03
ROSN332,0–1,3406.03
SBER162,00–1,4606.03
VTBR0,06600,0006.03
Курсы валют
EUR77,92+0,5711.06
USD68,62–0,0611.06
EUR/USD1,09–0,5331.12
GBP/USD1,47–0,4331.12
USD/JPY120,17–0,2831.12
EURUSD_TOM1,060,0006.03
EUR_TODTOM0,02–0,0406.03
USD_TODTOM0,02–0,0306.03
Мировые рынки
Dow17 473,32–0,7431.12
FTSE6 242,32–0,5131.12
Nikkei 22519 033,71+0,2730.12
S&P 5002 049,94–0,6531.12
Золото1 059,98–0,1231.12
Нефть Brent37,6+3,1331.12