Забыли пароль?

Зарегистрироваться на сайте

Отменить

Осторожно, фонды закрываются!

Обухова Евгения, Журнал D` (Д-штрих) №06 (66), 23 марта 2009 года

Фондам недвижимости кризис принес серьезные проблемы с правильной оценкой их активов. Но, несмотря на это, такие фонды остаются очень удобным способом для частных инвестиций

Закрытые ПИФы, судя по цифрам, живут словно своей отдельной от всех финансовых рынков жизнью. Их число не сокращается: какие-то фонды перестают существовать, но все время появляются новые. Их совокупные активы застыли на отметке 330 млрд руб. и никак не снижаются. Проблемы если и коснулись фондов недвижимости, то лишь их биржевого обращения — оно практически угасло. Однако сложности у фондов недвижимости и у их пайщиков еще впереди. Посмотрите сами: активы не падают, но ведь падение цен на недвижимость идет полным ходом. Так, индекс стоимости жилья irn.ru (стоимость 1 кв. м в долларах) c сентября по февраль упал на 25%. Возникает вопрос, насколько честно ЗПИФы оценивают свои активы? И стоит ли частному инвестору сегодня входить в ЗПИФ недвижимости (в новый или приобретая паи на вторичном рынке)? Об этом мы беседуем с генеральным директором УК «Капиталъ ПИФ» Романом Шемендюком.

— Роман Николаевич, в отличие от открытых фондов закрытые ПИФы весь последний год радуют ростом своих активов, в то время как рынок недвижимости падает. Почему так происходит? Может быть, активы ЗПИФов недвижимости неадекватно оцениваются?

— Во-первых, пора признать, что падение на рынке недвижимости, которого все ждали, не состоялось, по крайней мере в тех масштабах, о которых говорилось. Да, долларовые цены теряют по несколько процентов в месяц, но СЧА фондов считается в рублях. А рублевые цены в свете девальвации весьма незначительно изменились.

Во-вторых, нужно учитывать следующий момент. Если фонд (или инвестор) успел отразить изменение активов на пике цен, а теперь вынужден переоценивать их по более низким ценам — то да, можно говорить о формальном убытке. Но ЗПИФы переоценивают активы раз в полгода и вполне могли не отразить пиковые цены в стоимости пая. В этом случае изменений стоимости активов не будет.

Очень много зависит от того, какая недвижимость находится в фонде. Так, строящаяся недвижимость всегда приобретается с дисконтом — чтобы после достройки продать ее по более высокой цене. Но если управляющий купил строящийся дом по 80 тыс. руб. за 1 кв. м при его стоимости на рынке в момент заключения сделки 100 тыс. руб., то, даже если он в итоге (с учетом снижения цен) продаст по 80 тыс., убытка не получит — просто выйдет в ноль.

Однако если вы видите, что фонд был переоценен в конце лета (на пике цен) и его активы не «переоцениваются вниз», то, вероятно, стоимость его активов все же отражается неадекватно. Значит, когда вы как пайщик будете выходить в деньги, вместо, к примеру, ожидаемых 120 тыс. руб. за пай получите 100 тыс.

— Оценка СЧА в закрытом фонде недвижимости вообще ведь вещь субъективная? Насколько точной она может быть?

— Анализ стоимости активов проводится либо сравнительным, либо доходным методом, иногда их комбинируют. Если в фонде строящиеся объекты, то применяется сравнительный метод: берется дом со схожими характеристиками и анализируется, по какой цене были проданы в нем квартиры.

Для коммерческой недвижимости используется также доходный метод: рассчитывается денежный поток, который могут генерировать арендные платежи. Розничному пайщику, конечно, легче всего ориентироваться на жилую недвижимость: вы можете просто взять газету объявлений и посмотреть, по какой цене предлагаются квартиры в аналогичном доме. Впрочем, если фонд рентный и по входящим в него объектам известны ставки аренды, посчитать стоимость активов тоже не составит труда. В этом случае будет погрешность в пределах 5–10%, но это нормально для инвестора. Профессиональный оценщик считает более скрупулезно.

Самое сложное — проверить адекватность оценки земельных фондов: два одинаковых участка могут разниться по стоимости в десятки процентов — в зависимости от формы участков, наличия дороги и возможности подключения к коммуникациям.

— Большинство ЗПИФов были зарегистрированы в последние два-три года, срок их жизни обычно пять лет. То есть в ближайшие два года мы увидим волну прекращений фондов. Многие ли пайщики получат не те деньги, на которые рассчитывали, глядя на оценку СЧА?

— Теоретически пайщики могут требовать и досрочного погашения — когда более 50% пайщиков захотят выйти из фонда, такая возможность предусмотрена. Однако если они потребуют от УК распродать активы в «пожарном» порядке, то в нынешней ситуации могут получить и 50, и 30% оценочной стоимости активов.

Дело в том, что ситуация на рынке недвижимости сейчас довольно сложная — не столько в плане цен, сколько в плане ликвидности. И даже если оценщик и управляющий честно оценивали свои активы, то в момент прекращения фонда, особенно когда инвесторы будут настаивать на быстрой продаже активов, они могут просто не найти покупателя на такую цену. Так что, пока продажа не состоялась, все оценки являются до определенной степени условными.

— Так на что же ориентироваться пайщикам?

— В идеале хорошо бы посмотреть, насколько адекватными были прежние оценки управляющего и его оценщика. Это хорошо видно на примере выхода в деньги. Например, мы не переоцениваем СЧА своих фондов, пока не продадим хотя бы одну квартиру, чтобы иметь документально подтвержденную цену. Скажем, строящийся дом был оценен в 50 тыс. руб. за 1 кв. м — и действительно, квартиры продавались на этом этапе по 50 тыс., 52 тыс., 51 тыс. руб. Это подтверждает квалификацию оценщика и управляющего. Такую информацию не предоставляют обычно розничным пайщикам, но показывают крупным инвесторам — страховым компаниям и пенсионным фондам. Сейчас же такой подход применяется ко всем пайщикам: создание им комфортных правил игры может стать хорошим конкурентным преимуществом для УК.

Сложнее оценить перспективы строительства коммерческих объектов. Уже сейчас видно, что многие девелоперы промахнулись с такими проектами: когда начинались стройки, то в технико-экономическое обоснование закладывались, скажем, арендные платежи по $1200 за 1 кв. м и ожидание, что зарубежные инвесторы готовы покупать такие объекты с доходностью 9%. Однако сейчас ситуация в корне изменилась: арендные ставки падают, а инвесторы уже не готовы рассматривать проекты с доходностью ниже 15–16% годовых. В результате объект еще строится, но, возможно, он уже убыточный.

— Будут ли вообще сейчас интересны фонды недвижимости частным инвесторам? Раз уж ситуация настолько неопределенная

— Будут, и вот почему. Стройки уже останавливаются, и именно инвесторов — физических лиц, которые «попадут» на недострой, будет очень много. По одному только Подмосковью, как ожидается, встанет от 30 до 70% (!) строек. А у ЗПИФа в силу его размера, диверсификации активов, наличия денег хватит ресурсов, чтобы достроить объект, даже если сам застройщик сделать это уже не в состоянии. В качестве примера: у нас в одном из фондов «буксует» застройщик по одному из проектов. Квадратные метры у застройщика есть, но из-за падения продаж и отсутствия банковского кредитования ему сложно выполнять свои обязательства по финансированию строительства. Сейчас мы будем выкупать оставшиеся доли в этом доме и достраивать его. Когда таких примеров станет много, инвесторы поймут, за что УК берут свою комиссию с пайщиков ЗПИФов.


Мои портфели
Индикаторы
Индексы
MICEXINDEXCF2 047,42–0,4606.03
RTSI1 110,46+0,2006.03
Акции
GAZP134,60–0,1506.03
GMKN9 324–0,1306.03
LKOH3 079–0,2106.03
ROSN332,0–1,3406.03
SBER162,00–1,4606.03
VTBR0,06600,0006.03
Курсы валют
EUR68,78+0,4928.01
USD62,34+0,5328.01
EUR/USD1,09–0,5331.12
GBP/USD1,47–0,4331.12
USD/JPY120,17–0,2831.12
EURUSD_TOM1,060,0006.03
EUR_TODTOM0,02–0,0406.03
USD_TODTOM0,02–0,0306.03
Мировые рынки
Dow17 473,32–0,7431.12
FTSE6 242,32–0,5131.12
Nikkei 22519 033,71+0,2730.12
S&P 5002 049,94–0,6531.12
Золото1 059,98–0,1231.12
Нефть Brent37,6+3,1331.12