Забыли пароль?

Зарегистрироваться на сайте

Отменить

В доле с банкротом

Потапов Александр, Журнал D` (Д-штрих) №23 (83), 7 декабря 2009 года

Застройщики не могут расплатиться с банками по взятым ранее кредитам. Крайними же оказываются дольщики

«За последние месяцы мы с трудом смогли продать несколько квартир», — жалуется один из владельцев небольшой строительной компании. И такие темпы не самые низкие: как заявил в своем блоге владелец Mirax Group Сергей Полонский, в один из летних месяцев он вообще не продал ни одного метра жилья. Из-за проблем с финансированием сегодня заморожены тысячи строек по всей стране, а ранее активно кредитовавшие отрасль банки теперь частенько идут в суд, дабы вернуть деньги. В споре между заемщиками-девелоперами и банками нередко забывается о третье стороне — дольщиках, вложивших собственные средства в покупку квартир в новостройках. Большинство из них давно смирились с тем, что постройки дома или документов о собственности на свою квартиру придется ждать дольше, чем было обещано, но и подумать не могли, что могут вовсе лишиться своих квартир.

Показательный пример — ситуация в Санкт-Петербурге, где соинвесторы оказались заложниками противостояния Балтийского банка и компании «Строймонтаж». В конце прошлого года банк открыл девелоперу две кредитных линии на сумму более 960 млн руб. Вернуть деньги «Строймонтаж» не смог, и банк обратился в суд, который впоследствии принял сторону последнего. Не придя к мирному соглашению, в октябре застройщик инициировал добровольную ликвидацию, а банк через суд арестовал бизнес-центр «Монблан» и более чем 1700 квартир, покупку которых давным-давно оплатили дольщики. Застройщик построил дома, но затянул с оформлением права собственности — в результате эти квартиры оставались на балансе компании. В ноябре приставы арестовали 47 квартир в ЖК «Солнечный» в рамках судебного решения о возврате банку 250 млн руб., хотя и заявили при этом, что клиенты строительной компании из-за ее долгов не лишатся купленных квартир. По последней информации, в «Строймонтаже» введена процедура наблюдения в рамках банкротного процесса, что предполагает снятие ареста с любого имущества компании. Но для дольщиков это еще не конец.

«Банк может обратить взыскание на квартиры, проданные физлицам, но еще не переданные им в собственность. В этом случае дольщики не только не получат свои квартиры, но и, вероятнее всего, не смогут вернуть деньги, вложенные в строительство. Во-первых, деньги, полученные после продажи активов, вошедших в конкурсную массу, будут распределены между кредиторами пропорционально сумме обязательств — следовательно, на значительную их часть будет претендовать Балтийский банк. Во вторых, дольщикам еще предстоит доказать обоснованность своих претензий, что может оказаться крайне затруднительным с учетом приобретения квартир, как правило, по серым схемам», — считает Инна Гущина, ведущий юрист компании «Каменская & партнеры».

Кто следующий?

Ирина Мельникова заместитель гендиректора АКГ «Интерком-Аудит»

Говорить о наличии у дольщиков правовых гарантий при банкротстве застройщика можно будет только в случае, если будут приняты поправки в закон о банкротстве, инициированные Минэкономразвития в этом году. В них прямо предписывается признавать, что все варианты продажи квартир, используемые застройщиками для обхода 214−ФЗ, являются основаниями для возникновения права на квартиры (использование предварительных договоров, векселей, товариществ на вере, договоров строительного подряда, займа с обменом на квартиру и т. д.). В настоящее же время никаких особых преференций дольщикам как физическим лицам при банкротстве застройщика не предоставляется.

Опасность лишиться квартиры подстерегает не только клиентов питерской компании, предупреждают юристы. Теоретически столкнуться с аналогичными проблемами могут дольщики большинства строительных компаний. Дело в том, что около 95% новостроек продаются в обход закона 214−ФЗ (строго регулирующего отношения застройщика и покупателя) — сделки идут через «серые» схемы: вексельные, предварительные и инвестиционные договоры и т. д. Юридически это даже не покупка квартиры. Схемы эти применяются как мелкими, так и крупными игроками. В частности, в отделе продаж компании ПИК заявили, что почти все свои новостройки реализуют по предварительным договорам. Находится ли тот или иной объект строительства в залоге у банка — неизвестно. Интересный факт: в конце ноября Внешэкономбанк переуступил права требования по кредиту ГК ПИК на сумму $262 млн Номос-банку. Вопрос D`, есть ли в залоге у банка по переуступленному кредиту жилые объекты с квартирами, проданными дольщикам, банк оставил без ответа.

Соинвесторы СУ-155, услышав про дольщиков «Строймонтажа», также волнуются. «Я купил квартиру в ЖК Красногорье еще в 2007−м, с тех пор все эти годы слышу обещания руководителей компании сдать дом. Недавно в очередной раз перенесли сроки окончания строительства — на 2010 год. Одни дома сегодня на стадии котлована, другие возведены наполовину, третьи уже полностью построены, но не подключены к сетям — и все ждут. Некоторые даже получили ключи и заселились, но больше года не могут получить свидетельство о собственности. Весной-летом 2009 года строительство было приостановлено — как нам ответили в Минмособлстрое, из-за отсутствия финансирования», — говорит один из соинвесторов. Но если раньше для него и других дольщиков самым важным было заставить компанию достроить дома, то теперь многие всерьез обеспокоены возможными действиями кредиторов строительного холдинга. Только Сбербанку СУ-155 должна вернуть в первой половине будущего года 6,3 млрд руб.

Не лучше ситуация с долгами и у других девелоперов — достаточно посмотреть о количестве претензий к застройщикам со стороны банков и подрядчиков на сайте Арбитражного суда. «Сегодня финансовые проблемы имеются у многих игроков строительного рынка. В связи с падением спроса на жилье многие застройщики не могут достроить и ввести в эксплуатацию уже практически возведенные дома. В результате граждане не только могут не получить в собственность причитающиеся им квартиры, но и рискуют остаться без них вовсе, несмотря на то что многие уже получили ключи от квартир и даже провели дорогостоящий ремонт», — уверяет адвокат ГК «Лигал Бридж» Сергей Андреев.

Дело в том, что квартиры до оформления права собственности граждан являются собственностью застройщика. Соответственно, как и на любое имущество проблемного застройщика, на квартиры может быть обращено взыскание банка или иного кредитора. Вероятность получить жилье в собственность гражданам многократно уменьшается в случае возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве строительной организации. Имущество компании-банкрота будет включено в конкурсную массу (за счет реализации которой будут удовлетворяться требования кредиторов), после же реализации дольщикам останется лишь требовать с застройщика не передачи квартир, а деньги.

Быстро в суд

Юрий Борисенко руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Вегас-Лекс»

Если строительство и инвестирование ведется в соответствии с законом №214−ФЗ «О долевом строительстве», то интересам дольщиков ничего не угрожает, так как они защищены как законом, так и возникающим в силу закона залогом на объекты инвестирования. Самый главный вопрос, который должен волновать сегодня всех покупателей строящегося жилья, — насколько мой договор об уплате денег прямо привязан к моим правам на конкретную квартиру в конкретном доме. Следует постараться оформить договор с застройщиком как инвестиционное обязательство, в котором вы как покупатель являетесь соинвестором и сособственником построенного объекта.

В этой ситуации юристы советуют не медлить. «Для защиты своих прав следует, не откладывая, обращаться в суд за признанием права собственности на квартиры. На сегодня сложилась обширная судебная практика, и если дом введен в эксплуатацию, то суд удовлетворит заявленные требования, и после вступления его решения в силу можно будет зарегистрировать право собственности на квартиру в Федеральной регистрационной службе. Лишь это в полной мере может гарантировать защиту интересов дольщиков», — объясняет Сергей Андреев. Согласна с такой позицией и Ирина Мельникова, заместитель гендиректора АКГ «Интерком-аудит»: «Гражданам нужно рассчитывать только на себя и в случае наличия угрозы банкротства застройщика (особенно, если они приобрели жилье по серым схемам или просто еще не смогли оформить право собственности на построенный дом) немедленно обращаться в суд с требованием о признании серого договора — договором купли-продажи, а также о признании за ними права собственности на купленную квартиру».

Параллельно есть смысл обратить внимание общественности к ситуации, связанной с банкротством застройщика. «Немаловажным фактором здесь выступает социальная значимость данного вопроса. Поэтому многочисленные обращения дольщиков в СМИ и государственные инстанции могут повлиять на разрешение ситуации», — считает Инна Гущина.

Но большинство дольщиков по-прежнему не готовы судиться и намерены ждать сдачи домов, попутно оказывая давление на застройщиков путем пикетов или писем в администрацию области и Госдуму. «Не посмеют они кинуть нас, даже с предварительными договорами. Нас же целая армия — если считать всех, кто оплатил квартиры в домах первой-четвертой очереди, — это не менее 10 тыс. человек. Кроме того, СУ-155 фактически госкомпания: строит жилье для военных, дома в Абхазии, муниципальное жилье», — уверены представители инициативной группы ЖК «Красногорье». Возможно, они и правы: крупных игроков государство вытащит в отличие от остальных.


Мои портфели
Индикаторы
Индексы
MICEXINDEXCF2 047,42–0,4606.03
RTSI1 110,46+0,2006.03
Акции
GAZP134,60–0,1506.03
GMKN9 324–0,1306.03
LKOH3 079–0,2106.03
ROSN332,0–1,3406.03
SBER162,00–1,4606.03
VTBR0,06600,0006.03
Курсы валют
EUR70,73–0,5712.10
USD64,22–0,5212.10
EUR/USD1,09–0,5331.12
GBP/USD1,47–0,4331.12
USD/JPY120,17–0,2831.12
EURUSD_TOM1,060,0006.03
EUR_TODTOM0,02–0,0406.03
USD_TODTOM0,02–0,0306.03
Мировые рынки
Dow17 473,32–0,7431.12
FTSE6 242,32–0,5131.12
Nikkei 22519 033,71+0,2730.12
S&P 5002 049,94–0,6531.12
Золото1 059,98–0,1231.12
Нефть Brent37,6+3,1331.12