независимая аналитика

 
АВТОР: Дмитрий Адамидов, аналитик независимого агентства "Инвесткафе"

Улучшения социальной и демографической ситуации в стране необходимо коренным образом реформировать российское жилищное строительство и построить очень много жилья. А потом уже можно, при большом желании, и ботинком по трибуне постучать, и «кузькину мать» показать, и вообще ни в чем себе не отказывать. Народ в этом случае, я полагаю, поймет, простит – а может, в чем-то и поддержит.


Поговорим немного об ипотеке. Это будет, с одной стороны, форменная маниловщина и утопия – но тем не менее…

• Почему в России мероприятия по повышению рождаемости не дают ожидаемого результата (если, конечно, не брать в расчет Северный Кавказ)?

• Почему в России строится так мало жилья?

• Почему в России хронический дефицит квалифицированных специалистов в сфере образования и здравоохранения, особенно в регионах?

• Почему, наконец, в России такая высокая – и такая хроническая – инфляция?

Как, возможно, это ни покажется странным, все ответы на эти вопросы в конечном итоге сводятся к одному: «Потому что у нас нет нормальной ипотеки».

Что следует понимать под «нормальной» ипотекой? Нормальная ипотека не является декоративным элементом в финансовой системе страны, а действительно решает и социальные и экономические проблемы, и должна характеризоваться следующими признаками:

Массовость. В США, например, 95% частного жилья продается и покупается по ипотеке. У нас – едва ли 5-10%.

Длительный срок. В России вряд ли можно получить ипотечный кредит более чем на 15 лет. В США и ЕС менее чем на 20-30 лет кредиты берут неохотно.

Низкий первый взнос. Например, от нуля до 10% вместо принятых на российском рынке 30%.

Низкие ставки. Годовые выплаты по стандартному ипотечному кредиту не должны превышать 40-50% среднегодового дохода семьи. Точными данными я не располагаю, но мне кажется, что таких заемщиков в России в настоящее время вряд ли больше 20%.

Наличие единого ипотечного рынка. В случае чего, закладные на квартиры и дома должны быть легко реализуемы, и желательно – по достаточно справедливой цене. Такого у нас, разумеется, сегодня нет и в помине.

Иными словами, нормальной ипотеки в России сегодня нет. И я бы не спешил обвинять во всем банки – скорее тут виновато государство.

Опыт США

Обратимся к опыту Соединенных Штатов. До кризиса 1929 года ситуация с ипотекой там была в целом похожа на нашу нынешнюю. Ни о каком особом развитии жилищного рынка речи не шло. Банки вяло возились с заемщиками, кредитовали на срок от года до трех лет, потом в случае невозврата долго судились – в общем, ничего позитивного не происходило (если нужны – подробности).

Но одно из ключевых преобразований администрации Рузвельта в период 1934-1938 годов стало как раз создание единого ипотечного рынка. Если коротко: государство просто напечатало денег и раздало их населению – но не напрямую, а через государственные на тот момент времени ипотечные компании, в том числе сегодня всемирно известные в связи с ипотечным кризисом 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac.

При этом важно подчеркнуть, что ипотечная компания – это совершенно не банк: она не ведет расчетных счетов, не попадает под нормы банковского регулирования и поэтому вполне может себе позволить работать с минимальной (а если очень сильно надо – то и с нулевой) маржой. Таким образом, отпадали мучения, связанные с высокими ставками и банковскими рисками, которые испытывают наши банки, выдавая ипотечные кредиты.

А государственный статус ипотечной компании и огромные вливания ресурсов позволили за 15-20 лет коренным образом модернизировать сферу жилищного строительства США, сделав ее удобной, прогрессивной и, в общем-то, относительно недорогой – особенно если сравнивать с российскими реалиями.

Сегодня в США, если вы вдруг меняете работу и переезжаете в другой город или пригород это не составляет никаких трудностей. Вам очень быстро, за месяц-другой, подберут дом аналогичного качества, и в большинстве случаев (если, конечно, речь не идет о Манхеттене или Голливуде) вы заплатите за это удовольствие порядка 5-15% (комиссия риэлтора плюс какие-то колебания в цене) – но не 30 и не 50%. Сравните это с нашей Отчизной, где переезд и по срокам, и по стоимости может вылиться черт знает во что. Не зря же русская пословица приравнивает два переезда к одному пожару. В США до 50-х годов было так же, но теперь – нет.

Что еще выиграли США, применив такую схему?

Во-первых, население стало работать. Конечно, не все поголовно и не всегда, но… нынешний знаменитый трудоголизм американцев проистекает не от недостатка фантазии, а от того, что банально нужно платить по кредиту. Как следствие – возрос ВВП, ВНП, национальное богатство… да все сразу! Из этого факта не стоит делать фетиш – но России в современной ситуации это бы точно не помешало.

Во-вторых, население стало экономить деньги. Американцы и без того всегда были жмоты еще те – но с учетом ипотеки каждый «лишний» доллар ценился особенно (тот, кто сталкивался с банковскими кредитами, поймет меня без труда). Следствие этого – более умеренная инфляция. Просто потому, что привычка пропивать половину зарплаты в первый же день при наличии ипотеки как-то сама собой постепенно сходит на нет. Имея кредит на 20-30 лет и относительно ограниченный бюджет, еще сто раз подумаешь, прежде чем «погулять» лишний раз. Как следствие – задрать цены в магазине или ресторане становится труднее, потому что потребитель уже действует, не исходя из принципа «раз живем» – а начинает жестко планировать расходы. Сколько бы он при этом ни зарабатывал. В быту эта черта, особенно доведенная до абсурда, не очень приятна – но, согласитесь, в разумных пределах польза от такого подхода налицо для всех.

В-третьих, сохранилась довольно высокая рождаемость. Значительная часть населения мигрировала из городов в пригороды – в достаточно молодом возрасте они уже могли жить отдельно от родителей. Как следствие – сравните Европу и США. Рождаемость в США высокая не только у «диких» иммигрантов, но и у «цивилизованных» местных англо- и прочих саксов. Действует старое правило: в городах рождаемость всегда ниже, чем в деревне. А продуманная ипотека (при условии правильного планирования инфраструктуры) позволяет и населению не отдаляться от городов, и создать предпосылки для высокой рождаемости.

Ну и наконец, рабочие места. Масштабное строительство, так или иначе, но вытащило американскую экономику из Великой депрессии – далеко не сразу и не в одиночку, но тем не менее. Жилищное строительство требует и стройматериалов, и рабочих рук, и техники, и новых технологий. Особенно в России, где, помимо собственно жилья, надо еще серьезно «чинить» или заново создавать инфраструктуру.

Что мы имеем на сегодняшний день?

Много разговоров плюс ворох правильных целевых и социальных программ. Но нивелируется все это мизерным финансированием (по международным ипотечным меркам, конечно), а также высокой стоимостью жилья, высокими ставками по кредитам и административными барьерами.

До кризиса 2008 года ипотечных кредитов выдавалось на 600-700 млрд рублей в год. После кризиса ситуация серьезно ухудшилась: за 2009 год было выдано 128 тысяч ипотечных кредитов на сумму 143 млрд рублей – а для выхода на «нормальный» уровень надо бы выдавать кредитов раз в 10-15 больше, чем в 2009 году: примерно триллиона на полтора-два в год. Но банки и коммерческие небанковские институты такие объемы просто не потянут – просто нет у них таких финансовых возможностей, и еще очень долго не будет. Таким образом, кроме государства, проблему в сформулированной нами постановке никто не решит.

Для нормальной ипотечной программы в рамках всей страны необходимо решить следующие первоочередные задачи:

• «Разобраться» с землей и устранить административные риски. Для этого необходимо упорядочить и оцифровать кадастровую службу (это уже делается, но не так быстро, как хотелось бы), исключить ситуацию, когда на один участок есть по пять собственников, и каждый, что характерно – со своим подлинным свидетельством.

• Решить наболевшие градостроительные вопросы. Чтобы мы не сносили исторические здания в центре любого города и не пытались впихнуть на их место многоэтажный небоскреб, к которому ни подъехать, ни воду подать на верхние этажи. Решения о том, где, что и в каком объеме строить, должны быть взвешенными и учитывать то, как люди потом там будут жить и чем будут заниматься, а не только то, какой откат получит лицо, принимающее решение, за оформление разрешительной документации, как это очень часто происходит сегодня.

• Окончательно сформировать эффективное ипотечное законодательство, где четко отделить ипотечные агентства от банков и финансовых компаний, разработать разумные нормы регулирования и налогообложения. Чтобы под видом ипотечного кредита не выдавались коммерческие, например. Еще очень важно создать условия для развития общенационального рынка ипотечных закладных. Ключевое слово здесь – «общенационального». Сегодня, если вы придете в московский банк и попробуете переуступить права требования по ипотеке, которая выдана где-нибудь в Уфе или Хабаровске, вам в лучшем случае ласково откажут и предложат успокоительные капли. А необходимо, чтобы такие операции осуществлялись именно в национальном масштабе.

• И, конечно же, инвестиции. На этом вопросе остановимся подробнее.

Согласно данным Росстата, общий жилой фонд в стране составляет около 3 млрд квадратных метров, или примерно 22 квадрата на человека. Путин как-то сказал, что к 2020 году надо вводить около 140 млн кв. м в год, и еще увеличить норму на одного человека до 33 кв. м. Для этого необходимо построить ни много ни мало 1,5 млрд кв. м жилья – а с учетом ветхого и выбывающего жилья это получится примерно 1,7 млрд кв. м. С учетом магазинов и прочих нежилых помещений (в многоэтажках – на первом этаже, а где-то – отдельно стоящих), необходимых детских садов, школ и прочих объектов социальной инфраструктуры – пусть это будет для ровного счета два млрд кв. м.

При средней себестоимости строительства одного квадратного метра в 30 тысяч рублей мы получим потребность в инвестициях в 60 триллионов. Сумма, с одной стороны, вроде бы и так астрономическая. Но и к ней еще необходимо прибавить минимум четыре трлн рублей на реконструкцию и развитие строительной отрасли – собственно говоря, строить такие объемы в России пока что нечем: не хватает ни техники, ни стройматериалов, ни кадров квалифицированных. Вот эти средства и должны пойти на создание новых производств стройматериалов и оборудования, обучение и переподготовку кадров и т.д.

Итого получается 64 триллиона рублей – или примерно 2,13 трлн долларов США по текущему обменному курсу. Разумеется, сумма очень большая. Особенно если ее выделять сразу: тут не то что ЗВР – тут любой печатный станок сломается.

Утопический план со счастливым финалом

Но если проанализировать ситуацию более внимательно, то окажется, что:

• все посчитанные гигантские инвестиции разумно совершать в течение примерно двадцати лет. Потому что более быстрыми темпами невозможно будет провести модернизацию законодательства, собственно самой стройиндустрии и подготовить достаточное количество квалифицированного персонала. В этом случае ввод жилья к 2020 году будет примерно соответствовать «путинским» 140 млн кв. м, а к 2027-2030 году даже несколько снизится;

• на первые пять лет в этом случае падают «всего-то» 14,5 трлн рублей – это инвестиции в модернизацию и развитие строительной отрасли и в первые «дешевые» ипотечные квадратные метры. Далее пойдут существенные возвратные потоки от ипотечных платежей. Расчеты показывают, что больше указанной суммы привлекать будет не нужно, и полностью возвращена она может быть через 19-20 лет после выделения первого транша.

Много это или мало – 14,5 трлн рублей?

С одной стороны, весь внутренний долг страны, выраженный в ОФЗ/ГСО по состоянию на 1 августа 2010 года, составлял 2,3 трлн рублей. Вроде бы получается очень много – почти в семь раз больше, чем нынешний внутренний госдолг.

Но, с другой стороны, «избыточные» международные ЗВР государства на сегодняшний день составляют около 275 млрд долларов США, или примерно 8,2 трлн рублей.

Справка: Что понимать под «избыточными» резервами – согласно методике МВФ и Всемирного банка, достаточным признается уровень ЗВР, покрывающий шесть месяцев импорта в страну. Если страна накопила ЗВР в объеме 12 месяцев импорта, такой уровень признается МВФ и Всемирным банком безопасным. Импорт в Россию в 2009 году составил 145 млрд долларов США, в 2010 году ожидается на уровне 170-180 млрд долларов, ЗВР по состоянию на 30 июля 2010 года составили 474,5 млрд долларов. Таким образом, даже если принять, что для обеспечения импорта надо держать ЗВР на уровне 200 млрд долларов США, то «избыточными» являются примерно 275 млрд долларов США. Которые, к слову, вложены в том числе и в американские казначейские бумаги, средства от продажи которых, в свою очередь, вкладываются и в ипотеку – но не в нашу, а в американскую.

На депозитах в кредитных учреждениях в настоящее время находится примерно 7-7,5 трлн рублей. При этом подавляющее большинство депозитов размещено на срок не более двух лет.

Таким образом, потенциально аккумулировать 14,5 трлн рублей вполне реально. Другое дело, что для этого нужна немалая политическая воля: решить сакраментальный вопрос о «кубышке Кудрина», ну и все в таком духе.

А какие выгоды получит государство, если все же решится на данный шаг и, что очень важно, реализует все мероприятия, что называется, «по уму» – а не как, например, в Сочи или на острове Русский.

Во-первых, будет много жилья. И если взяться, опять же, с умом – жилье это будет комфортное, экономичное в обслуживании и экологичное. Следствий тут будет сразу много:

• улучшится демография. Молодым семьям, для того чтобы стать многодетными, гораздо нужнее реальные квадратные метры (пусть и в долг), чем сертификаты на «материнский капитал», который реально потратить только примерно к пенсии;

• снизится (при прочих равных условиях) бытовая преступность – просто по причине того, что высокая «скученность» населения так или иначе в большей степени провоцирует конфликты;

• население будет больше работать и меньше пропивать. Ну, может, и не совсем как в Америке, но существенно более мотивированными люди будут на созидание и труд.

Во–вторых, экономические последствия:

• упадут цены на жилье;

• вырастут ВВП и благосостояние, потому что работать люди, взявшие ипотеку, будут больше, а пить – хоть немного, но меньше;

• цены станут расти более медленными темпами, потому что напечатанные государством деньги будут не просто выдаваться в виде зарплат/пенсий и тут же проедаться, а сберегаться для расчетов по ипотеке. Следовательно – иррациональных трат люди будут совершать меньше, и необоснованно повышать цены поводов у производителей будет тоже чуть меньше.

В-третьих, при умелом использовании ипотека – это сильный инструмент социальной политики и борьбы с безработицей. У нас полно в государстве рабочих мест, на которые никто идти не хочет, потому что либо работа тяжелая, либо зарплата мизерная. И льготная (или супер-льготная) ипотека сможет стать тем дополнительным мотивом, который заставит население идти на непрестижную и малооплачиваемую работу. Например, для учителей и врачей льготная ипотека – хороший способ поднять престиж профессии, о падении коего так сокрушаются власти уже которое десятилетие.

В–четвертых, для государства ипотечные деньги – все же возвратные. Пусть их существенно «погрызет» инфляция, но это лучше, чем просто построить жилье и просто раздать его – иногда совершенно не тем, кому оно действительно нужно. С вводом ипотеки социальное жилье как такое не исчезнет, но появится возможность создать более гибкую и более справедливую систему.

Заключение

Конечно, система массового ипотечного кредитования не идеальна и отнюдь не застрахована от проблем и негативных социальных проявлений. Опыт тех же США показывает, что и перспектива оказаться «на улице», и «ипотечные пузыри» (вроде того, который лопнул в 2008 году) могут существенно (и притом негативно) повлиять на атмосферу в обществе – а в отдельные исторические моменты даже поставить под угрозу гражданское спокойствие.

Но здесь уже должен взять свое слово профессионализм управленцев, создающих такую систему. Как воспользоваться открывающимися возможностями и избежать рисков? Над этим надо, безусловно, крепко подумать.

Но для меня лично очевидно, что в нынешних российских условиях у массовой государственной ипотеки все же больше плюсов, чем минусов. Аналогию в этом смысле можно провести с известными всем домами –«хрущевками». Они страшные, неудобные, часто построены кое-как – но именно такое решение позволило переселить в 50-60 годы большинство людей из коммунальных квартир. Что для того времени было первоочередной и социально-политической, и экономической задачей.

Сегодня ситуация в чем-то похожая, хотя и на совершенно ином качественном уровне: для коренного улучшения социальной и демографической ситуации в стране необходимо коренным образом реформировать российское жилищное строительство и построить очень много жилья.

А потом уже можно, при большом желании, и ботинком по трибуне постучать, и «кузькину мать» показать, и вообще ни в чем себе не отказывать. Народ в этом случае, я полагаю, поймет, простит – а может, в чем-то и поддержит.