"Юникредит Секьюритиз": акции "Системы-Галс" отстали от ралли. Переход компании под контроль ВТБ может изменить ситуацию к лучшему

7 октября 2009 года

Новая оценка девелоперских компаний: ВТБ может изменить ситуацию в "Системе-Галс" к лучшему

Российский рынок недвижимости, по всей видимости, нащупывает "дно". После падения на 37% с пикового уровня средние цены на квартиры в Москве стабилизировались на уровне $3858 за кв. м (по данным irn.ru), а за последнюю неделю выросли впервые за 12 месяцев. Риэлторы говорят о повышении интереса со стороны потенциальных покупателей и увеличении количества просмотров квартир после практически "мертвого" летнего сезона. Colliers сообщает, что покупатели возвращаются и на рынок коммерческой недвижимости, в то время как девелоперы не готовы снижать цены ниже текущего уровня. Мы не думаем, что цены на недвижимость существенно повысятся до тех пор, пока вновь не станут доступными ипотечные кредиты и финансирование для компаний, и не восстановится доверие потребителей и бизнеса. Тем не менее, мы считаем, что цены могут удержаться на нынешнем плато, если медленное восстановление экономики продлится.

Акции девелоперов сильно пострадали во время кризиса, потеряв 97-99% своей стоимости – в первую очередь из-за того, что стоимость многих проектов на их балансе была раздута, а не из-за падения цен на недвижимость. Стоимость компании зачастую оценивалась как сумма проектов потенциальной застройки, хотя многие из них существовали только на бумаге и потеряли всякую цену, как только строительство прекратилось. Эту ситуацию усугубила и высокая долговая нагрузка девелоперов, которая в итоге привела многих из них к смене владельцев в попытке избежать банкротства.

Портфельные инвесторы вновь обращают внимание на бумаги сектора. Акции компаний сектора недвижимости выросли в цене втрое с начала года, а со "дна" поднялись уже в шесть раз. Самые устойчивые компании отрасли (например, ЛСР, которая своевременно обслуживает долги и обладает собственным производством стройматериалов), выросли сильнее остальных, и интерес заметен даже к слабым бумагам менее качественных компаний. Предоставление государством гарантий в размере 14,4 млрд руб. ($465 млн) ГК ПИК фактически устранило риск банкротства группы, акции которой выросли на этих новостях на 64%.

"Система-Галс" пока отстает от общего ралли. Бумаги компании выросли с начала года в 3,1 раза, со "дна" – в 5,9 раза. В то же время капитализация ПИКа увеличилась за год в 4,1 раза, со "дна" – в 9,2 раза, а ГК ЛСР – соответственно в 7,8 и 11 раз. Мы полагаем, что инвесторы пока не уделяют достаточного внимания новой структуре собственности "Системы-Галс".

• PDF  303 КБ