Ипотека на новостройки стала такой же выгодной, как до кризиса

Ипотечные ставки резко пошли вверх в конце минувшего года после взлета ключевой ставки ЦБ и до сих пор остаются на уровне 15–20% годовых (программы без субсидий). Желающих занять на долгие годы на таких условиях немного. Поэтому сейчас, пожалуй, единственный вариант для банков эффективно работать в ипотеке – выдавать кредиты по госпрограмме поддержки льготной ипотеки и строительства жилья, говорит замначальника департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Антон Павлов.

Эта программа (запущена в конце марта) позволяет банкам выдавать кредиты на покупку жилья в готовых или строящихся новостройках у юридического лица (застройщика, инвестора) по фиксированный ставке, не зависящей от готовности объекта. Ограничений по количеству переуступок прав требований по договору долевого участия (ДДУ) на непостроенные объекты в программе нет. Но последний продавец должен быть юридическим лицом, уточняет управляющий директор Банка Москвы Ольга Анищенко.

При условии страхования объекта и жизни заемщика ставка кредита не может превышать 12% годовых. Максимальная сумма такого кредита – 8 млн руб. для жилья в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге и 3 млн руб. для остальных регионов. Первоначальный взнос – не менее 20% стоимости жилья, срок кредитования – не более 30 лет.

Ипотеку на квартиры на таких условиях выдают уже десятки банков, включая лидеров – Сбербанк, «ВТБ 24», Газпромбанк, РСХБ.

На прошлой неделе правительство распространило программу на жилые помещения с земельным участком. Но пока таких кредитов мало. Сейчас ипотеку с господдержкой на отдельные объекты загородной недвижимости выдает Сбербанк, сообщил его представитель.

Свои правила

Чтобы как-то выделиться на общем фоне, банки, часто вместе с застройщиками (которым тоже нужно поддерживать продажи на стагнирующем рынке), придумывают специальные условия для ипотеки с господдержкой.

Получив возможность при поддержке государства предложить клиентам ипотеку под 12%, что ниже и ключевой ставки, и процентов по многим вкладам, многие банки не стали на этом останавливаться и опустили ставки в рамках госпрограммы еще ниже. Одни, как Сбербанк, Промсвязьбанк, снизили их на 0,1 процентного пункта до 11,9%, другие (Газпромбанк, «Дельтакредит», «Абсолют») – на 0,5 до 11,5% (см. таблицу).

Банкиры признаются, что, снижая ипотечные ставки ниже «государственных» 12%, конкурируют между собой за хорошего клиента. Те, кто ориентируется на массовый сегмент, делают минимальную скидку. «Это плата за более качественного клиента. Например, мы требуем подтверждения дохода формой 2НДФЛ. Те, кто предоставит справку о доходах по форме банка, получит у нас кредит с господдержкой по большей ставке», – объясняет Павлов.

Лучшие предложения банков – на отдельные проекты партнеров-девелоперов. Их ставки достигают 8–9%, но, как правило, действуют в первые годы кредитования, возвращаясь затем к стандартным 12%. «ХМБ Открытие» для покупателей новостроек «ЛСР групп» и ГК «Унистрой» на первый год установил ставку 9%. В банке «Зенит» ставка для покупателей квартир в ЖК SAMPO на период строительства – 10%, после регистрации права собственности – 9,5%.

Чаще всего застройщик компенсирует банку процентные потери, рассказывают банкиры. «Застройщик может дать покупателю скидку 2–5%. Субсидирование ставки кредита на ту же сумму трансформируется в снижение ипотечной ставки на 1–3 п. п. на 1–3 года. А ставка 9% вместо 12% выглядит убедительнее. В среднем снижение ипотечной ставки 10-летнего кредита на полпункта эквивалентно 2% от стоимости квартиры», – говорит Павлов.

Для клиентов партнеров есть и другие преференции. Им ипотека выдается даже на нулевой стадии строительства. Так поступает «ВТБ 24» на объектах «Мортона», ПИК, ЛСР и др. Обычно банки начинают кредитовать объекты как минимум с готовым фундаментом.

Принудительная защита

Банки оставляют за собой право увеличить ставки, если заемщик откажется от личного страхования. Надбавки за отказ от страхования доходят до 6% годовых (Промсвязьбанк), но обычно составляют 1–3%.

Заключая кредитный договор, банки страхуются на случай, если заемщик, купивший годовой полис при получении ссуды, откажется от страхования. «Если заемщик перестанет страховаться, ставка по его кредиту через 30 дней автоматически повысится – это отражено в договоре», – предупреждает начальник управления кредитования Промсвязьбанка Михаил Коломиец.

Московский кредитный банк предусмотрел штраф «за невозмещение заемщиком понесенных кредитором расходов, в случае уплаты кредитором очередного страхового взноса за заемщика» – 0,2% страхового взноса за день просрочки.

На прошлой неделе правительство разрешило включить в ипотечный договор пункт о том, что личное страхование до регистрации собственности не требуется. Но банки не спешат воспользоваться этим правом. Сбербанк анализирует изменение, сказал его представитель. А пока при отказе от личного страхования заемщик просто не получит кредит в Сбербанке.