Забыли пароль?

Зарегистрироваться на сайте

Отменить

Квартиры для ценителей

Тришина Ксения, Журнал D` (Д-штрих) №13-14 (73-74), 13 июля 2009 года

Жилых зданий, построенных в XIX — начале XX века, становится c каждым годом все меньше. С начала 1990−х годов они методично заменяются под видом «реконструкции» на новоделы, мало похожие на свои уничтоженные прототипы. Сколько стоят квартиры в домах с историей и отразился ли на них кризис, выяснял D

Официальной классификации исторических зданий не существует. Риэлтеры чаще всего историческими называют дома дореволюционной постройки. Многие из них являются памятниками архитектуры. «Как правило, памятники архитектуры регионального и федерального значения — это особняки и городские усадьбы известных дворянских фамилий. В силу их очень высокой стоимости и ограниченности предложения такие объекты для подавляющего большинства покупателей интереса не представляют, доля сделок купли-продажи подобных объектов в структуре рынка жилой недвижимости практически равна нулю», — говорит Юлия Лурье, эксперт компании «Инком-недвижимость».

На рынок недвижимости чаще всего попадают квартиры в «обычных» исторических жилых домах — без статуса «памятник архитектуры» или «памятник местного значения». По большей части это бывшие купеческие, ведомственные и монастырские доходные дома. Характерный пример таких исторических жилых зданий — «Дом военных», построенный в 1914 году архитектором М. А. Мухиным. «В последнем в советские годы жили военачальники. В этом доме недавно выставлялась двушка площадью 87 кв. м за $1 млн», — рассказывают риэлтеры.

По словам риэлтеров, до кризиса особой популярностью среди покупателей пользовались дома на Пречистенке. Дом №13, расположенный рядом с Музеем имени Пушкина, был построен в 1912 году архитектором Гельрихом и воплотил в себе представления того времени об аристократической роскоши: мраморная парадная лестница, огромные квартиры в семь комнат с высокими лепными потолками и дубовым паркетом. А квартиры в реконструированном здании на Пречистенке, 28 архитектора Кекушева и сегодня выставляются за $5–6 млн.

Основное преимущество исторических домов — это расположение в шаговой доступности от Кремля, причем не на шумных магистралях, а в уютных переулках и на бульварах, уникальная планировка квартир, всегда большие потолки и хорошие виды из окон. Новые дома, даже элитной категории, этим могут похвастаться далеко не всегда. «Основное достоинство старинных особняков в том и состоит, что каждый по-своему уникален. Есть дома, которые пользуются повышенным спросом, например Дом России (Сретенский бульвар, 6/1), Романов пер., 3, Романов пер., 5, Чистый пер., 6, Поварская, 28 и другие», — добавляет Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills.

Но и недостатки у домов с историей есть — отсутствие огороженной территории и благоустроенного двора, современной инженерии (автоматизированных систем управления домом, бесшумных лифтов, надежных систем безопасности и т. д.), подземного паркинга, неудобные планировки комнат. Но, судя по стоимости такого жилья, на них не очень-то и обращают внимание покупатели.

1 кв. м стоит в среднем $5–10 тыс., а за 2,3–6,5 млн руб. в историческом доме можно купить только комнату. Например, комната площадью 8 кв. м в доме 1900 года постройки в Трубниковском продается за 2,3 млн руб. Отдельные квартиры стоят от 9 млн руб. — за такую цену можно приобрести 44−метровую «однушку» в доме на улице Щепкина.

Квартиры в исторических домах, прошедших реконструкцию, еще дороже: в среднем 1 кв. м в них стоит порядка $16 тыс. Помимо престижного расположения в историческом центре Москвы в таких домах установлены современные инженерные системы, улучшены планировки квартир в соответствии с требованиями современных покупателей, восстановлены фасады, благоустроены дворы, предусмотрены меры безопасности. Типичный пример реконструированного исторического здания — бывший доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья (Гоголевский бульвар, 29) — квартиры в нем площадью 194 кв. м выставлялась недавно за 96 млн руб.

Призраки прошлого

Доска объявлений

$6,8 млн — 5−комнатная квартира на Пречистенке, 28 — бывший доходный дом Исакова, реконструирован. Общая площадь — 270 кв. м, потолки 3,6 м, сделан ремонт.

$2,5 млн — квартира расположена в четырехэтажном доме, построенном в 1904 году архитектором Нирнзее. Четыре комнаты. Общая площадь — 120 кв. м.

$2 млн — трехкомнатная квартира (140 кв. м) на Арбате (дом 51) в доме, построенном в 1910 году архитектором В. А. Казаковым. В 1920 году в этом доме останавливался Александр Блок; здесь же А. Рыбаков писал свои произведения — «Кортик», «Бронзовая птица», «Дети Арбата».

$1,2 млн — четырехкомнатная квартира (площадь 134 кв. м) на Гончарной набережной, в сталинском доме с редким красивейшим панорамным видом на Кремль.

$0,8 млн — трехкомнатная квартира в сталинской высотке на Котельнической набережной. Общая площадь — 75 кв. м, великолепный вид на храм Христа Спасителя, на набережную. Состояние среднее.

Источник: газета «Из рук в руки», www.apartment.ru

К историческим относят и квартиры, в которых проживали знаменитые политические деятели, ученые, поэты, писатели, художники. При этом дом необязательно должен быть дореволюционной постройки, исторические квартиры могут быть в сталинских и совминовских домах. Классический пример такого дома, где чуть ли не каждая третья квартира историческая, — дом №26 по Кутузовскому проспекту. В пятом подъезде на пятом этаже жил Леонид Брежнев, по соседству — руководитель КГБ и также будущий генсек Юрий Андропов. Его квартира уникальна тем, что это была первая «историческая» квартира, вышедшая на рынок. «Сталинские дома ценны прежде всего своим расположением, уникальной архитектурой, изначально высоким качеством строительства и хорошими характеристиками квартир. А так называемые сталинские высотки (Дом на Баррикадной, Дом на Котельнической набережной) уже более полувека являются визитной карточкой города», — считает Алена Бригаднова, руководитель отдела управления реализацией компании «Калинка-риэлти».

В то же время такие дома не каждому подойдут. «У Дома на набережной (Серафимовича, 2) не самая привлекательная история — знаменитых людей здесь жило много, но многих из них отсюда увозили в лагеря и тюрьмы в период сталинских репрессий. Трехкомнатная квартира, выставленная недавно в этом доме за $1,6 млн, пока не нашла покупателя», — рассказывает один из местных жителей. Сам он мнительностью не страдает, но продать здесь квартиру и приобрести более современное жилье хочет. «Дело не в призраках прошлого: парковки нет, и хочется, чтобы мои дети дышали более чистым воздухом», — объясняет он.

Историей по кризису

Для проживания квартиры в «домах с историей» чаще всего приобретают люди с особым складом характера — ценители истории, которым для полного комфорта необходимо чувствовать себя причастными к жизни предыдущих поколений, ощущать ауру старой Москвы. В основном это представители творческих профессий — музыканты, художники, писатели.

Но и для инвесторов такая недвижимость, безусловно, привлекательна. Если покупка недвижимости рассматривается как долгосрочная инвестиция, то исторические дома, безусловно, идеально для этого подходят, утверждает Екатерина Гурьева.

По словам Юлии Лурье, квартиры в исторических домах покупают чаще всего именно для инвестиций: «Для проживания предпочитают приобретать квартиры в современных элитных жилых комплексах и современные загородные дома. Вложения в исторические жилые дома наиболее надежны — недвижимость в самом центре столицы вряд ли упадет в цене».

Единственная оговорка — это техническое состояние дома, которое надо тщательно проверять, чтобы не попасть в ситуацию, когда купленная и отремонтированная квартира окажется в доме, который подлежит реконструкции.

Впрочем, не все риэлтеры оценивают инвестиционные перспективы исторических домов столь же оптимистично. «Исторические квартиры могут представлять инвестиционную ценность только в случае срочной продажи, когда цена более низкая. Но и в этом случае их в первую очередь оценивают по качеству отделки и местоположению, как и любые другие квартиры. В большинстве случаев исторические квартиры покупают для собственного проживания, причем зачастую их исторический статус является приятным, но необязательным дополнением», — считает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. Следует также учитывать, что исторические дома — это всегда готовое жилье, стоимость метров в которых всегда выше, чем в новостройках, поэтому такие квартиры изначально менее привлекательны в инвестиционном плане.

То что, квартиры в исторических домах подвержены снижению спроса, подтвердил кризис. Скидки на них есть, и довольно внушительные. Тем не менее, в отличие от типовых строений, дисконты сугубо индивидуальны и, как правило, зависят от финансовой ситуации лиц, владеющих исторической квартирой. «В некоторых случаях скидки может и не быть вовсе — собственнику не нужны деньги срочно, и он понимает, что цена адекватна характеристикам», — объясняют риэлтеры. Интересно, что, несмотря на общее падение спроса на недвижимость, на исторические квартиры по-прежнему спрос есть, и сделки проходят регулярно, особенно если стоимость «квадрата» менее $15 тыс.

Юридические тонкости

Время не щадит никого, в том числе и дома, в особенности те, которые уже простояли век-два. Поэтому, купив квартиру в таком доме, покупатель, скорее всего, столкнется с необходимостью сделать ремонт. Но здесь-то и кроются подводные камни, которые необходимо учитывать еще до приобретения «исторической» квартиры.

Проблемы чаще всего возникают, если дом имеет статус памятника архитектуры (особенно федерального или регионального значения): в нем законом предусмотрены только реставрационные работы. Согласование и проведение ремонта в таком доме — длительная и сложная процедура. Комитет по культурному наследию Москвы или Минкультуры выдает собственнику планово-реставрационное задание, в соответствии с которым он должен привести здание в порядок и обеспечить его содержание. «Дело в том, что вместе с правом собственности новый владелец приобретает и охранные обязательства, которые являются существенным условием договора купли-продажи. В каждом конкретном случае, в зависимости от состояния и значимости объекта, будут определяться требования к его содержанию, объему, порядку и срокам проведения ремонтных и реставрационных работ», — рассказывает Юлия Лурье. То есть новый владелец обязан провести согласованный ряд работ в строго определенные сроки. Все прочие условия охранного обязательства излагаются в виде плана ремонтно-реставрационных работ. В нем должны быть прописаны сроки разработки и утверждения проектно-сметной документации, ориентировочной стоимости работ, предполагаемых сроков их завершения и порядка подтверждения их выполнения.

«Я знаю, что многие потенциальные покупатели отказывались от покупки жилья в таких домах именно из-за сложностей с оформлением ремонта квартиры или других работ, — рассказывает один из участников рынка. — Они не могут смириться, что нельзя, к примеру, снести стену, поменять деревянный пол или покрасить исторический фасад».


Мои портфели
Индикаторы
Индексы
MICEXINDEXCF2 047,42–0,4606.03
RTSI1 110,46+0,2006.03
Акции
GAZP134,60–0,1506.03
GMKN9 324–0,1306.03
LKOH3 079–0,2106.03
ROSN332,0–1,3406.03
SBER162,00–1,4606.03
VTBR0,06600,0006.03
Курсы валют
EUR69,86–0,5714.12
USD62,55–0,6714.12
EUR/USD1,09–0,5331.12
GBP/USD1,47–0,4331.12
USD/JPY120,17–0,2831.12
EURUSD_TOM1,060,0006.03
EUR_TODTOM0,02–0,0406.03
USD_TODTOM0,02–0,0306.03
Мировые рынки
Dow17 473,32–0,7431.12
FTSE6 242,32–0,5131.12
Nikkei 22519 033,71+0,2730.12
S&P 5002 049,94–0,6531.12
Золото1 059,98–0,1231.12
Нефть Brent37,6+3,1331.12