Когда лучше покупать жилье в ипотеку

На прошлой неделе ставки по кредитам на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья снизили сразу шесть крупных банков: ВТБ24, Райффайзенбанк, «Открытие», Абсолют Банк, Банк Москвы и Газпромбанк.

О самом серьезном снижении (на 0,95–2,45 п.п.) сообщил Абсолют Банк. Ставка по его ипотечным программам теперь составляет 13,5% годовых и не зависит от размера первоначального взноса и суммы кредита. Сильно снизил ставки Райффайзенбанк — на 2 п.п., а минимальная ставка теперь составляет 12,9% годовых. В остальных банках снижение составило от 0,5 до 1 п.п.

Крупнейший участник рынка ипотечного кредитования Сбербанк на снижение ставок пока не идет. Как поясняют в пресс-службе банка, в декабре 2014 года Сбербанк удержал среднюю ставку по ипотеке на уровне 14,5% годовых, что на тот момент было намного ниже ключевой ставки ЦБ (17%). С тех пор ставка изменилась лишь однажды — в марте 2015 года она снизилась до 13,5%. Пока неизвестно, будет ли банк снижать ставки по ипотеке в ближайшее время, но возможность такую рассмотрит, сообщила пресс-служба Сбербанка.

«Снижение ставок по ипотеке — естественная реакция банков на последовательное снижение ключевой ставки ЦБ», — считает генеральный директор Frank Research Group Юрий Грибанов. С начала года Банк России снижал ее трижды: 30 января — с 17 до 15% годовых, 13 марта — до 14% годовых, 30 апреля ЦБ понизил ключевую ставку до 12,5% годовых.

По данным Frank Research Group, минимальная ставка по ипотечным кредитам в 29 банках (91% рынка ипотечного кредитования) снизилась с начала года на 4,2 п.п. В январе 2015 года она составляла 19,2%, а в мае — 15%.

Если ЦБ и дальше будет снижать ключевую ставку, стоимость ипотечных кредитов продолжит падать, считает Грибанов. «Снижение ставок продолжится, поскольку ипотека сейчас — приоритетный вид розничного кредитования для банков», — уверена аналитик ИК «Совлинк» Ольга Беленькая. По ее словам, риски здесь ниже, чем у потребительских кредитов, а качество кредитов, напротив, выше. «Однако возможность существенного снижения ставок ограничена пока еще высокой ключевой ставкой ЦБ», — добавила она.

Пора или не пора?

Взять ипотеку сейчас или подождать, пока ставки еще снизятся? Ответ на этот вопрос зависит от того, какую недвижимость вы собираетесь приобретать, говорит заместитель директора департамента розничных продуктов Антон Павлов.

Дело в том, что текущее снижение ставок по ипотеке окажет наибольшее влияние на вторичный рынок недвижимости. Кредиты на квартиры в новостройках и так дешевы из-за запущенной в мае госпрограммы по субсидированию ставок по ипотеке.

Купить первичное жилье сейчас — хорошая идея, считает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. Цены на новую недвижимость не меняются, а ставки по госпрограмме банки предлагают от 11,5% годовых. «При этом программа перестает действовать в конце года, и неизвестно, будут ли ее продлевать, так что лучше воспользоваться ею сейчас», — советует он.

Поэтому ставки по кредитам​ на новые квартиры, скорее всего, вырастут, предупреждает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Лимит субсидирования, установленный государством, уже распределен между банками. А банки уже приняли заявки более чем на половину отведенного объема (20 млрд руб.), объясняет он.

А вот кредиты на вторичное жилье будут дешеветь. По словам Матовникова, к концу года можно ожидать снижения средней ставки до 13,5%. Ставки по кредитам на жилье на вторичном рынке могут снизиться на 1–1,5 п.п. до конца года», — соглашается Слободян из Нордеа Банка.

С покупкой вторичного жилья он рекомендует повременить, поскольку ставки по-прежнему высоки. «Если вы уверены, что сможете погасить кредит быстро, например, за счет продажи другого жилья, то можно взять ипотеку сейчас — низкая стоимость перевесит высокую ставку», — говорит Слободян. Тем, у кого такой возможности нет, он советует подождать до осени, к этому времени ставки должны снизиться более существенно.

Впрочем, при такой стратегии стоит следить за ценами на недвижимость, предупреждают банкиры. Руководитель департамента ипотеки Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц обращает внимание на большое количество предложений на вторичном рынке и отсутствие ажиотажного спроса. Снижение ставок, по его словам, вызовет увеличение спроса на недвижимость и, следовательно, рост цен на жилье.

Беленькая предупреждает о рисках при инвестиционной покупке жилья. Ситуация в экономике достаточно сложная, подъема не предвидится, и нет уверенности, что цены на жилье будут расти, говорит она. Доходность аренды жилья также снижается. «Сейчас средняя ставка по ипотеке держится на уровне 15%, цены на недвижимость и доходность от аренды должны расти больше чем на 15% в год, чтобы отбить такую высокую ставку. Но этого не происходит», — рассуждает она.