"Правительство Московской области наблюдает предпосылки для финансовых пирамид и появления новых обманутых дольщиков на рынке недвижимости", – говорится в сообщении пресс-службы заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина. Власти обеспокоены «массированной рекламой, обещающей покупателям самые низкие цены в течение нескольких дней акции», отмечено в сообщении. По словам Елянюшкина, «ценовое дно на рынке недвижимости пройдено, а намерение ряда застройщиков сыграть на «понижение цены» – скорее, попытка раскачать ситуацию на рынке, привлечь быстрые оборотные средства, чтобы покрыть кассовые разрывы». От предоставления «Ведомостям» списка «подозрительных» объектов пресс-служба Елянюшкина воздержалась, посоветовав изучить рекламу подмосковных жилых комплексов.
Сейчас на рынке Московской области продается 3,7 млн кв. м новостроек, подсчитали аналитики Irn.ru. По оценке Александра Крапина, аналитика Rway, 80% из них продаются по ДДУ (договорам долевого участия в строительстве), около 10% – как ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), организованные, как правило, самими застройщиками, остальное – по различным схемам (вексели, предварительные договоры и т. д.). Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп», полагает, что соинвесторы с ДДУ обеспечивают средствами уже около 90% подмосковных строек: «Доля таких продаж растет с каждым годом». Средняя цена на новостройки в Подмосковье с начала года практически не изменилась и слегка превысила в июне 83 000 руб. за кв. м, уверяют аналитики ОПИН, а эконом-класс, по их наблюдениям, даже подорожал на 7% – до 79 000 руб. Эксперты Irn.ru, напротив, полагают, что цены в московском регионе «продолжают корректироваться вниз как в долларовом, так и в рублевом выражении». Специалисты ОПИН признают, что они анализируют только официальные прайс-листы, без учета скидок, «а их размер может доходить до 20%». Впрочем, говорит Денис Бобков, аналитик ОПИН: «Если это штучные предложения, сам объект реализуется по 214–ФЗ, работает с надежными банками, имеет высокую стадию строительной готовности и прочее, то опасений быть не должно».
На недавнем совещании с подмосковным правительством девелоперы признали, что спрос на квартиры упал на 40% (по сравнению с прошлым годом). Независимый аналитик Юрий Кочетков, ссылаясь на «приватные разговоры с застройщиками», говорит, что снижение числа реальных сделок еще значительнее.
На нестабильную экономическую ситуацию наложилось «традиционное сезонное затишье», отмечает Литинецкая, полагая, что в таких условиях «некоторые застройщики для того, чтобы собрать весь платежеспособный спрос и обезопасить себя на ближайшие два месяца, будут демпинговать». «Застройщики, которые строят в рамках 214-ФЗ, выполняют социальные обязательства, возводят детские сады, школы и другую инфраструктуру, участвуют в транспортном развитии территории, не могут предоставлять покупателям большие скидки», – уверяет Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group. По его мнению, дисконт в 20% и более означает, что компания ухудшит качество строительства либо пойдет на недофинансирование стройки, что может привести к срывам сроков строительства либо их «заморозке», не говоря уже об обеспечении социальной инфраструктурой.
На подмосковных объектах ГК ПИК максимальный размер скидки составляет 10%, сообщила пресс-служба компании. Tekta Group в мае распродавала квартиры в ЖК «Архимед» в Сергиевом Посаде и II очереди ЖК «Акварели» в Балашихе со скидкой 25%, в июне последние предлагались уже с дисконтом 26%. Сейчас, сообщил Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group, «мы предлагаем все наши объекты – и строящиеся, и готовые – с хорошим дисконтом, минимальная скидка составляет 13%, максимальная – 27% (при 100% оплате или ипотеке)». Он подчеркнул, что компания «отыгрывает повышение цен, которое было по всему рынку в декабре - январе, в период ажиотажного спроса на недвижимость». В течение летнего сезона, который «традиционно характеризуется стагнацией на рынке», она продолжит предлагать скидки и проводить акции, но «скорее всего, их условия будут пересмотрены в сторону незначительного понижения». «Сити XXI век» в июне объявила четырехдневную акцию «Режем цены на квартиры», в ходе которой предлагала потенциальным клиентам приобрести квартиры во всех подмосковных объектах компании, как готовых (ЖК «Самоцветы» в Люберцах и «Радужный» в Видном), так и строящихся («Краски жизни» в Видном) со скидкой в 20%. Пресс-служба сообщила, что в акции участвовало около 100 квартир, но не уточнила, сколько и по какой цене было продано.
«Если в области кто-то демпингует, то, скорее всего, компания скоро уйдет с рынка, – прогнозировал на февральском круглом столе «Ведомости. Недвижимость» Валерий Забелин, управляющий компанией «ЛСР-недвижимость. Москва». – На наших зазорах между себестоимостью и ценой продажи в области дать серьезную скидку нереально».
«В долгосрочной перспективе [демпинг] порождает угрозу банкротства строительных компаний, рост социальной напряженности, – передает через пресс-службу Елянюшкин. – Весь этот груз социальных обязательств перед дольщиками впоследствии ложится на правительство Московской области». Сейчас чиновники относят к «пострадавшим дольщикам» около 6000 человек. Только 1550 из них включены в «Реестр пострадавших соинвесторов» Московской области, проинформировала пресс-служба областного стройкомплекса. Остальные покупали квартиры по другим схемам, в том числе разрешенным законом, вроде ЖСК: «Покупатели по-прежнему на нее [схему ЖСК] соглашаются несмотря на большую разъяснительную работу, которую ведет министерство», – сетовала в интервью «Ведомостям» Марина Оглоблина, министр стройкомплекса. С октября 2012 г. область потратила на решение «проблемы дольщиков» более 30 млрд бюджетных руб.
На конец июня в области, по сообщению пресс-службы Елянюшкина, «активно строились» примерно 10 млн кв. м жилья, «реально реализовывалось» 20 млн кв. м, а разрешений выдано примерно на 140 млн кв. м. Только за первое полугодие подмосковный стройкомплекс одобрил строительство новостроек еще примерно на 2,1 кв. м.
