Купить или снимать: что выгоднее в условиях кризиса?

Вопрос аренды или покупки квартиры в ипотеку рано или поздно возникает у каждого, кто задумывается об улучшении жилищных условий. Некоторые не готовы брать на себя такие серьезные обязательства перед банком, другие же — напротив готовы платить только за свое жилье. В условиях кризиса принимать такое решение еще сложнее. Неизвестно, что будет с курсом валют, с работой. Ипотека или аренда жилья — что выгоднее в условиях кризиса? Как лучше поступить, если Вы уже являетесь заемщиком и ваши доходы упали? Как улучшить жилищные условия: за счет ипотеки или аренды?

Если гражданин живет в ипотечной квартире уже на протяжении 10-15 лет и ему осталось погашать долг еще 5-10 лет, то в данном конкретном случае ипотека является более выгодной, чем аренда. По данным компании «Миэль-Аренда», арендная ставка квартир эконом и бизнес-класса снизилась на 7–10% в зависимости от качества ремонта и количества комнат Однокомнатные квартиры в Москве теперь в среднем сдают за 27-30 тыс. руб./месяц, двухкомнатные — за 30 - 38,9 тыс. руб./месяц. Если гражданин покупал квартиру в ипотеку в 2000-х годах со средней ставкой 17% и с первоначальным взносом в 30%, то его ежемесячный платеж составляет около 10 тыс. в месяц. В таком случае намного выгоднее платить кредит и быть собственником жилья, чем платить арендодателю.

Немного иначе выглядит ситуация с ипотекой, которую заемщик оформил недавно, да еще и в валюте. Пример с долларовой ипотекой, по которой ежемесячный платеж составляет сегодня порядка 1500 долл. (около 100 тыс. руб. по текущему курсу), показывает, что намного выгоднее аренда аналогичной квартиры. Проблема валютных заемщиков еще и в том, что они не могут сейчас изменить условия договора или просто избавиться от квартиры – так как стоимость залога существенно меньше, чем остаток долга. Однако если банк готов реализовать квартиру и пойти на прощение остатка долга, лучше соглашаться на эти условия и снимать жилье.

Большинство потенциальных покупателей считают, что лучше платить за свое жилье, чем работать на арендодателя, который может неожиданно попросить съехать. Тем более сейчас есть возможность получить субсидированную государством ипотеку на покупку жилья в новостройках. Именно благодаря ей, в некоторых случаях ежемесячный платёж может быть ниже арендной платы. Но заемщику необходимо оплатить не меньше 20% от стоимости, чтобы получить процентную ставку в 12%, а в некоторых случаях –7-8%. «Покупая квартиру в Москве стоимостью 6-9 млн. рублей и имея первоначальный взнос 20%, заемщику ежемесячно придется платить по 49 – 50 тыс. в течение 20 лет. Процентная ставка составит 11% - 13%», – комментирует Татьяна Саратовская, руководитель выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров». «Мы приглашаем покупателей недвижимости с 24 по 27 сентября в Центральный Дом Художника на выставку «Недвижимость от лидеров», где пройдет целый ряд семинаров, бесплатных консультаций для всех, кто продает или собирается покупать жилье. На вопросы покупателей будут отвечать эксперты рынка и опытные риэлторы. Посещение выставки бесплатное», – говорит директор выставки.

Для большинства покупателей препятствием к покупке недвижимости является высокие ежемесячные платежи по ипотеке. По данным ипотечного центра Est-a-Tet, наиболее комфортный платеж для заемщика составляет 45-50 тыс в месяц. С настоящими ставками по ипотеке первоначальный взнос должен быть примерно 40-50%. «В таких условиях аренда представляется более выгодным мероприятием, чем ипотека для гражданина, который только собирается покупать недвижимость», – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Бюджет покупки 1-комнатной квартиры на вторичном рынке Москвы (в спальном районе, например, у метро Речной вокзал) – 5,5 млн руб. Для оформления ипотеки понадобится 15% первоначального взноса (по программе Сбербанка на покупку готового жилья) – 1,1 млн собственных средств. Таким образом, в кредит будет взято 4,4 млн руб. – допустим, на максимально возможный срок 30 лет. Если заемщик проходит на общих основаниях (не молодая семья, не зарплатник) – ставка составит 15,5% годовых. Ежемесячный платеж – 57,3 тыс. руб. Аренда такой же однушки в 5-этажном доме в том же районе сегодня – не более 28 тыс. руб. Если снимать эту же квартиру, а остаток из потенциального ежемесячного платежа (29 тыс. руб.), например, откладывать, то за 30 лет накопится 10,4 млн руб. Неизвестно, как изменятся цены на жилье за это время, однако гражданин избежит переплаты по процентам (а это 16,2 млн руб.). Аренда упала, а ежемесячный платеж по ипотеке, взятой с минимальным первоначальным взносом, значительно превышает средние ставки аренды квартиры.

«В период нестабильности очень сложно планировать будущий доход, поэтому, несмотря на то, что у банков появляются различные ипотечные программы, я бы рекомендовал дождаться окончания кризиса (похоже, минимум год), – комментирует руководитель сектора "Вторичный рынок недвижимости" ЦИАН ГРУПП Алексей Авдей, – и потом уже думать о покупке жилья в ипотеку. Сейчас на рынке аренды благоприятные условия для нанимателей – спрос упал, и собственники готовы идти на уступки. Есть возможность снять квартиру в тех местах, которые раньше были не по карману».

В итоге сейчас, чтобы сравнять ежемесячный ипотечный платеж с арендной платой заемщику квартир эконом и бизнес-класса необходимо увеличить первоначальный взнос, что для большинства потенциальных покупателей невозможно. А если еще и приходится снимать квартиру, то такой вариант не для среднестатистического покупателя. Выход один – покупать недорогое вторичное жилье за пределами МКАД, если это первая квартира и в данный момент приходится снимать жилье. Минусы квартиры в новостройке, взятой в ипотеку – это долговременные финансовые обязательства, которые покупателю придется нести до окончания строительства. Средние сроки строительства — 1-2 года, добавим сюда еще 1 год на ремонт. На это время ипотечному заемщику квартиры в новостройке придется согласиться на временное жилье и резко ограничить себя в других расходах.