Недвижимая дилемма

Осенью на Урале открылось сразу несколько интернет-площадок для продажи залогового имущества банков. Идея давно витала в воздухе: кредитные учреждения не раз высказывали в кулуарах намерение реализовывать автомобили или объекты недвижимости в сети. ВТБ-24 даже опубликовал на сайте список квартир, которые оказались на балансе банка после того, как их прежние владельцы не смогли выплачивать ипотеку. Банк предложил всем желающим перекупить ипотеку на эти квартиры и пообещал довольно выгодные условия: процентную ставку в соответствии с текущими условиями кредитного договора заемщика и первоначальный взнос в 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Позже ВТБ и вовсе предложил приобретателям залогов ипотеку под 10% годовых, очевидно, пытаясь любыми способами избавиться от полученных в собственность объектов.

Кроме того, в течение нескольких месяцев поступает информация о переходе на баланс банков крупных торговых и офисных центров на Урале. Например, под контролем КБ «Кольцо Урала» в Екатеринбурге и Свердловской области находятся промплощадка с 14 объектами недвижимости, два офисных помещения общей площадью 14,65 тыс. кв. метров, несколько бизнесов среднего масштаба, у Русь-Банка — тоже с полдесятка объектов. 

В минусе

Для банков залоговая недвижимость — головная боль. Не изымать ее у безнадежных заемщиков они не могут: надо же как-то возмещать убытки. Однако залоги приносят им немало проблем.

Во-первых, 100% изъятой жилой недвижимости и подавляющее большинство коммерческой — генераторы убытков. С жильем все понятно: забрал квартиру — плати коммунальные расходы (хотя они и не так велики). Другое дело — коммерческие объекты. Генеральный директор компании Bank Management Group, руководитель проекта magazinzalogov.ru (Екатеринбург) Антон Бушманов приводит пример:

— В моей практике был случай, когда банк изъял у обанкротившегося заемщика торгово-офисный центр в Свердловской области, который приносил более миллиона рублей убытка в месяц. Объекты, которые отходят банкам, изначально не отличаются большой прибыльностью (именно поэтому их владельцы не могут обслуживать кредит). Кроме того, процедура смены собственника торгового или офисного центра идет не один-два месяца, и прежний хозяин, понимая, что объект он все равно потеряет, перестает за ним следить, условия для арендаторов ухудшаются, и те уходят.

Вторая проблема для банка — стоимость изъятых залогов. Оценка имущества производилась еще до кризиса, когда цена недвижимости быстро росла. А теперь метр в квартирах подешевел: в Перми с ноября прошлого года на 32%, в Челябинске — на 33%, в Уфе — на 17%. Цены на офисы в тех же городах упали на 35 — 65% (по реальным сделкам). Таким образом, залог в 100 млн рублей (а в 2007−м — начале 2008−го его цена практически равнялась рыночной) теперь может стоить вполовину меньше. По словам заместителя руководителя Управления службы судебных приставов по Свердловской области Сергея Белова, только 5% заложенного и выставленного на продажу имущества реализуется сразу. Если его не удается продать по «старой» цене, приходится проводить процедуру переоценки, которая может занимать до четырех-пяти месяцев, и все это время объект приносит только убытки.

Третья проблема — соперничество с другими банками. Подобные ситуации нечасты, но случаются. Из источников внутри одного кредитного учреждения «Э-У» стало известно о примере решения подобного спора: банк, который вторым выдал деньги под залог одного и того же здания, признал ошибку и отказался от притязаний.

Пик капитализма

Сегодня под угрозой изъятия (точнее, смены собственника) находятся сотни объектов коммерческой недвижимости по всему Уралу. С жильем ситуация относительно спокойней: на 1 октября доля просроченной ипотеки, например, в Свердловской области составила около 1,5%, в Челябинской — 2,5%, Башкирии — 1,8%, Пермском крае — 3,2%. Все, кто не смог платить по кредитам, уже выставили квартиры на продажу. Массовая продажа коммерческой недвижимости «от банка» может начаться в середине следующего года. 

Причина в том, что практически все застройщики на волне роста рынка кредитовали новые объекты под залог уже имеющихся. Наиболее критично состояние, очевидно, в сегменте офисной недвижимости: она рухнула сильнее всего и надежд на восстановление в 2010 — 2011 годах немного. Легче ритейлерам, собирающим кэш с населения. Однако постепенное падение потребительского спроса на Урале (если в январе объем розничной торговли составлял 110% к аналогичному периоду 2008−го года, то в июне — уже 90%) может поставить владельцев торговой недвижимости в затруднительное положение.

Не профиль

Вариантов решения вопроса — три. Первый — реструктуризация или финансовая помощь заемщику. Пока банки пользуются этим механизмом наиболее активно (подробнее см. «Деньги лучше объекта» [1]): надо получать с заемщика хоть что-то. Начальник управления клиентских отношений банка «Кольцо Урала» Данил Абрамов:

— Изъятие недвижимости — не панацея в решении проблем с просроченной задолженностью: стоимость залога сегодня зачастую ниже накопленных обязательств должника перед кредитором. Просто забрать объект у должника и выставить его на торги равнозначно фиксации убытков. Банки это понимают, поэтому основной тенденцией стал не отбор недвижимости, а договоренность с клиентом. Речь может идти о реструктуризации ссудной задолженности, замене управляющих органов предприятия, новом кредитовании, изменении профиля использования недвижимости и так далее. Иными словами, банк, столкнувшийся с невозвратом денег, стремится установить контроль над ситуацией. Иногда кредитное учреждение идет на дополнительное вливание оборотных средств в компанию, чтобы увеличить ее маржинальную прибыль и позволить вернуть кредит.

Однако, на наш взгляд, подобный механизм поддержки застройщиков чреват новыми бедами. Случай из практики: один из девелоперов весной взял для спасения валютный кредит на полгода под 16% годовых. Рынок не ожил, застройщик оказался на грани краха.

Скорее всего, через несколько месяцев банки пересмотрят свои взгляды в сторону ужесточения требований к заемщикам. И несмотря на то, что залоговая недвижимость приносит им много проблем, начнут изымать ее чаще.

Второй вариант — немедленная продажа объекта. Это актуально, например, для жилой недвижимости в Екатеринбурге и Тюмени (здесь цены с начала кризиса в среднем упали не более чем на 10 — 15%) и для некоторых коммерческих объектов в этих городах. Такой выход предпочтителен для банков, которые испытывают трудности с ликвидностью. Причем выгоднее не ставить объект на баланс банка и нести все связанные с этим расходы, а помочь заемщику его продать.

Однако для эффективной реализации залогов необходимо создать консолидированную площадку, где потребитель видел бы предложения всех банков по всем залогам. Удобнее всего это сделать в интернете, особенно по жилью. Кредитным учреждениям придется либо договориться между собой и создать объединенную «биржу залогов», либо воспользоваться услугами стороннего оператора. На Урале начало онлайн-торговли положено. Однако пока особой популярности эти проекты не снискали (например, в Екатеринбурге на подобном сайте размещено немногим более 20 объектов коммерческой недвижимости и 16 — жилой).

Третий вариант для банков — подождать год-два, держа залог на своем балансе, а потом продать. Некоторые эксперты полагали, что кредитные учреждения будут самостоятельно управлять объектами в течение многих лет, создадут собственные УК вроде «Сбербанк Капитал» и «ВТБ-Девелопмент». Но это маловероятно, особенно в регионах, где у каждого банка в залоге не так много объектов и создавать отдельные управленческие структуры нецелесообразно. Антон Бушманов:

— Управление и владение недвижимостью для банков — непрофильный и непонятный бизнес. Каждый должен заниматься
своим делом. Поэтому банкам проще найти потенциального покупателя активов, прокредитовать его и потом получать проценты. Уверен, что цель всех кредитных учреждений в конечном итоге — продажа недвижимости. Управление — самый крайний вариант, наверняка, будут привлекаться сторонние УК. Но исключения возможны. Банки возьмутся за самостоятельное управление только наиболее ликвидными залогами, и только в столице.

Для управления объектами в течение года-двух ; банкам эффективнее выводить управление объектам на аутсорсинг: заключать договоры с УК или создавать свои управленческие команды за штатом банка.
И уже эти сторонние лица будут отвечать за возвращение недвижимости ликвидности и прибыльности. Данил Абрамов:

— На объектах, которые переходят к нам за долги, мы организуем специальные управленческие команды. Перед ними ставится прямая задача — вывод на безубыточную работу. Люди не являются работниками банка. Это доверенные лица, которые понимают толк в управлении объектом недвижимости, будь то офис или промплощадка. Вариант обращения в УК мы не исключаем, но в нашей практике таких случаев не было.

Скорее всего, большинство банков пойдет по второму пути. Выжидательная позиция (если нет серьезных проблем с ликвидностью) сегодня разумнее и для кредитных учреждений, и для рынка в целом. Так или иначе банку через какое-то время удастся продать объект по привлекательной цене. Пережить год-полтора до нового роста рынка ему поможет привлечение арендаторов на более выгодных, чем у конкурентов, условиях: банк чаще платит только за эксплуатацию здания, а застройщик — за эксплуатацию и кредит. Кроме того, если бы банки начали массово распродавать объекты недвижимости, это бы еще больше уронило цены на рынке и привело к повальному банкротству всех его участников. Некоторые эксперты прогнозировали «дешевые» продажи уже осенью. Не вышло. Пока ожидание банками выгодной конъюнктуры на руку всем.