Взгляд инсайдера
27 августа 2010 года, Ведомости,
Бэла Ляув
Статья на сайте-источнике: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/244549/vzglyad_insajdera
Доходность жилищного строительства держится на уровне 50%, — написано в отчете ООО "Миракс групп" (головная структура Mirax Group) за II квартал. — По другим данным, средняя доходность таких проектов в Москве составляет 30-35% — в 3 раза выше, чем в Европе". Из отчета девелопера можно сделать вывод, что рыночная ситуация в отрасли не претерпела больших изменений: в 1996 г. цена реализации недвижимости в 1,5 раза превышала стоимость строительства, "существенная разница сохраняется до сих пор". Дело в том, что ценообразование носит "стихийный рыночный характер" — девелоперы просто ориентируются на ближайших конкурентов. При этом себестоимость строительства слабо влияет на цены. "Фактор затрат в малой степени формирует цены продажи <...> Низкая доля себестоимости в цене продаж предопределяет слабую зависимость ценообразования от изменения цен на строительные материалы при их довольно значительном росте", — говорится в отчете. Основная статья в себестоимости жилья — это стоимость земли, по некоторым объектам она составляет порядка $1000, говорится в отчете. В итоге половину строительства финансируют будущие покупатели. Получить комментарии к документу в самой Mirax Group "Ведомостям" не удалось, ее представитель сообщил, что по 30 августа компания в корпоративном отпуске.
Скорее всего в отчете речь идет о средневзвешенной доходности проекта — с момента получения участка и до полной распродажи недвижимости, полагает старший аналитик Mint Yard Capital Андрей Верхоланцев. "Эта цифра не вызывает у меня изумления, в элитных проектах и домах бизнес-класса доходность может быть и выше", — говорит он. Отдел продаж Mirax Group предлагает квартиры в "Кутузовской Ривьере" и "Доме на Таганке" от $8000 за 1 кв. м (возможны скидки). Это почти докризисная цена, замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Риэлтор, продававший квартиры в "Кутузовской Ривьере", рассказывает, что в 2008 г. стоимость видовых квартир в этом комплексе достигала $12 000-15 000 за 1 кв. м, а в кризис компания продавала их по $5500.