Ипотека: рынок второго дыхания

Весь прошлый год отечественная ипотека боролась за выживание. На длительный срок были заморожены многие программы выдачи кредитов под залог квартир в строящихся домах. По вторичному городскому жилью банки задирали ставки до неприличных размеров, а на падающем загородном рынке получить кредит под залог земли было так же сложно, как и на новостройки. Объекты недвижимости приобретались, как правило, только за "свои" деньги или в рассрочку. Весь 2010-й ситуация менялась в лучшую сторону. Надежные застройщики организовали партнерские программы с ипотечными банками, продавая свои квартиры в новых, частично построенных домах уже не только под залог дополнительной вторичной квартиры покупателя, как было раньше, а под приобретаемый объект.

За последние полгода на рынке ипотеки произошли важные события. Отказавшись от комиссии за выдачу кредита и снизив ставку ниже психологического барьера в 10%, Сбербанк решительно оторвался от конкурентов, задав им "правильные" параметры ипотеки. Пока, правда, ставкой по рублевым ипотечным кредитам в 9,5% годовых могут воспользоваться только владельцы зарплатных карт. Но таких ипотечных заемщиков у "Сбера" набирается до половины клиентов. Сроки действия "сберовского" предложения ограничены лишь уровнем инфляции и ставкой рефинансирования ЦБ РФ, которая составляет сейчас 7,75%. Руководство Центробанка, в свою очередь, заверяет, что готово держать этот уровень минимум несколько месяцев. Теперь снижение ипотечных ставок происходит не только в Сбербанке. В аналитическом центре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассчитали среднюю ставку по ипотеке: по рублевым кредитам она составила 13,3%, по валютным – 11,1%. И, возможно, в ближайшее время рублевая ипотека станет еще дешевле.

Движение банков навстречу ипотечным клиентам принесло быстрый урожай. Уже к началу осени, по данным Центробанка России, за неполный 2010 год было выдано 158,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 198,3 млрд рублей. Денежный объем выдачи ипотеки за восемь месяцев текущего года в 2,6 раза превысил аналогичный, самый трудный для ипотечного рынка период 2009-ого. В количественном выражении кредитов дали больше в 2,4 раза.

Миллион с четвертью. Кроме наращивания объемов и количества выданных кредитов, Центробанк отмечает и увеличение размера среднего ипотечного кредита: 1,25 млн рублей к сентябрю этого года против 1,17 млн рублей за 2009 год – прирост на 7%. Рост ипотеки объясняется пусть и незначительным, но уверенным ростом доходов населения.
Но что можно купить на 1,25 млн рублей? Если предположить, что эта сумма 70% от стоимости квартиры при стандартном первоначальном взносе в 30%, то на 1,78 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 40 кв. метров, скажем, в Тюмени, Нижнем Новгороде, Красноярске, Казани, Перми или Ярославле. Пятидесятиметровую "двушку" удалось бы купить жителям Ижевска, Омска, Новокузнецка, Тольятти, Саратова, Ульяновска или Курска. Проживающим в Московской области и Санкт-Петербурге на указанную сумму получилось бы "улучшиться" на одну-две комнаты общей площадью 15–17 кв. метров. А москвичам, по средним столичным ценам, этого кредита хватило бы только на второй санузел в бизнес-классе или маленькую комнатушку в "панели" в 7–10 "квадратов".

По ипотечному кредиту в 1,25 млн рублей со средней ставкой 13,3% годовых на 15 лет заемщику пришлось бы выплачивать ежемесячно по 16 тыс. рублей. Исходя из банковских стандартов такой кредит можно получить, если зарабатывать "в белую" не менее 30–35 тыс. рублей в месяц. Для сравнения: столичное правительство утверждает, что в октябре среднемесячная заработная плата москвича достигла 38,7 тыс. руб¬лей, а с начала года увеличение составило 13,8%. Кто же тогда приходит за ипотекой в коммерческие банки? Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка, описывает портрет желаемого заемщика: "Целевая аудитория Райффайзенбанка – финансово грамотные 27–40 летние сотрудники крупных или средних российских и международных компаний со стабильным официальным (подтвержденным) доходом, как имеющие семью, так и без нее, с активной жизненной позицией". По его словам, до 80% таких клиентов приходят покупать именно квартиры, а средний размер ипотечного кредита, выдаваемого банком, составляет 3 млн руб¬лей и варьируется в зависимости от доходов и цен на недвижимость в том или ином регионе. Средний срок погашения ипотечного кредита в Райффайзенбанке не превышает 7 лет. Что примечательно, в период кризиса этот показатель остался практически неизменным – клиенты досрочно гасят кредиты высокими темпами. А объем выдачи ипотеки за последние полгода вырос в 2,3 раза до 348 млн рублей по итогам сентября 2010 года. Получается, что, несмотря на сложности – дороговизну квадратных метров и низкие доходы основной части населения России, – отношение к ипотеке постепенно меняется в положительную сторону. Кризис научил наших сограждан экономить и не распылять заработанные средства. По итогам первых двух кварталов 2010 года аналитики АИЖК выясняли потребительский потенциал россиян на рынке недвижимости. Более 60% опрошенных заявили, что не испытывают нужды в покупке жилья. Приобретение собственной недвижимости вовсе недоступно для 21% населения. Купить квартиру или дом в течение 5 лет планируют 13% россиян, и 2% из них намерены сделать это в ближайший год. Среди тех, кто собирается приобрести жилье в ближайшую пятилетку, доля потенциальных ипотечных заемщиков выросла с 23% в феврале 2009-го до 31% в июле 2010-го.

Банки начали считать иждивенцев. Однако не все так позитивно для тех, кто решился на ипотеку. На фоне нарастающего ипотечного благополучия банки спохватились и решили ужесточить требования к заемщикам. А именно к иждивенцам в составе семей будущих заемщиков. Банкиры и раньше не жаловали детей-собственников или даже прописываемых несовершеннолетних в покупаемую по ипотеке и отходящую в залог банку квартиру. Оно и понятно, лишнее "социальное обременение" в случае невыплат по ипотеке усложнит процедуру отъема недвижимости – за детей могут вступиться органы опеки. Теперь некоторые банкиры решили сокращать риски за счет уменьшения выдаваемого кредита. Брокеры "Ипотек.ру" отмечают, что при наличии на иждивении у заемщика одного или даже нескольких человек размер кредита уменьшается пропорционально количеству иждивенцев. И в различных банках эта сумма может составлять от 5000 до 10000 рублей в месяц на каждого "безработного" члена семьи. В пересчете на выдаваемую банком ипотеку, если, например, в банк обратится отец семейства с тремя детьми, потенциальный кредит может уменьшиться сразу на 30–50%. Инициативу коммерческих банков комментирует генеральный директор компании "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников: "Речь не идет об ужесточении условий кредитования или снижении доступности ипотеки. Кризис заставил тщательнее все просчитывать во всех сферах деятельности, и ипотечный рынок не исключение. Я бы рассматривал данный процесс как постепенное вырабатывание оптимальных программ ипотеки. Таких, при которых и риски кредиторов будут не столь велики, и условия для заемщиков вполне приемлемы".

В итоге банкиры, с одной стороны, борются за улучшение условий кредитования, снижая ипотечные ставки и минимальный размер первоначального взноса, а с другой – вносят дополнительные ограничения. Тем не менее, сейчас жилье по ипотеке покупать удобно. На спокойном рынке можно неспешно подобрать желаемый объект и без лишних нервов успеть оформить ипотеку. Лишь бы хватило собственных средств на первоначальный взнос, обслуживание кредита и ремонт будущей собственности.